关于工业用房变更为酒店式公寓手续如何办理?

随着住房租赁市场的兴起，如何获取长租公寓的房源，成为运营商们关注的重要问题之一。运营商获取房源的途径之一就是对存量的非住宅项目进行改建。本文结合律师的实践经验，深入分析如何合法合规地将不同性质的房屋改建为长租公寓。

一、长租公寓的两种类型房屋

要分析长租公寓的改建问题，必须先厘清长租公寓的概念。法律上对于“长租公寓”并无明确的定义，目前市场上所称的“长租公寓”包括两种类型的房屋：

一种为近期国家大力提倡的租赁住房。

即在租赁住房用地上建设的只租不售的住宅，其产权年限为70年，不动产登记的土地用途为租赁住房，房屋性质为住宅。

在上海，租赁住房用地在规划用地分类中对应“四类住宅组团用地（Rr4），包括供职工或学生居住的宿舍或单身公寓用地、人才公寓用地、公共租赁房用地及全持有的市场化租赁住房用地。

其他部分城市将租赁住房用地归为二类居住用地（R2），但能够明确的是，租赁住房用地属于居住用地。

另一种为服务型公寓。

即在商业或综合用地上建设的、具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的旅馆建筑，其产权年限为40年或50年，不动产登记的土地用途为商业，房屋使用性质为旅馆或酒店等非住宅。

显而易见，虽然租赁住房和服务型公寓都是用于出租、用于居住，但前者属于住宅，后者属于非住宅，两者有本质上的区别，两者的改建也截然不同。

租赁住房

服务型公寓

土地用途

居住用地（租赁住房用地）

商业用地（旅馆用地）

使用期限

70年

40年

房屋性质

住宅

非住宅

二、其他性质房屋改建为租赁住房

1.政策规定

根据《中国证监会、住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的规定，发行住房租赁资产证券化产品的前提之一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续。

就上海而言，目前只有住宅和商住房可以办理住房租赁登记备案（酒店式公寓不得办理住房租赁登记备案）。另外，上海证券交易所也要求，企业发行租赁住房专项债必须提交由政府出具的证明募集资金用于住房租赁的文件，如项目的土地证、政府批文。