日本人口密度是中国2.5倍，为何他们住的是独栋小楼？

日本是个岛国，总面积37.8万平方公里，人口达到了一亿三千万。2016年，日本人口的密度为348.3人/平方公里，中国每平方公里不到146个人。虽然日本的人口密度接近中国的3倍，但是日本的楼房都是以几层的居多，这里的居民大多是住独幢房子，舒适度比中国的好多了。

“日本人口密度是中国全国的2.5倍”这句话说的是全国平均。其实日本比中国的人口密集度更高，日本全国人口一亿4千万不到，但是东京都周围的“首都圈”、大阪京都神户的“京阪神地区”和名古屋周围的“中京圈”这三大都市圈就已经聚集了7000万人，日本全国人口的一半以上。这样一来，其他地方基本上就没有人了。

所以其他地方你想怎么盖房子就怎么盖房子，那些地方的问题不是有没有地方盖房子，而是因为老龄化社会造成的人口过疎带来的被废弃了的房子怎么办的问题。日本的废房也有一个产权问题，风能进雨能进别人不能进。即便知道这房子无主，根据现有法律，地方政府也不能去拆，但是不拆又会带来安全上的问题，大家都在挠头。

日本除东京外，其他地方独栋小楼比较多。这个其实也正常，我们中国很多地方不也这样？且不说华西村等个例，就是在江浙等中国很多农村地区，独栋的几层小楼别墅也很多。日本这个国家城市化比中国要早、要高，其中都市圈人口基数很大，人口密度也很大。日本有三大都市圈，分别是东京大都市圈（首都圈），主要包含东京、横滨、千叶。京阪神大都市圈（近畿圈），主要包含京都、大阪、神户。名古屋大都市圈（中部圈），主要包含名古屋、岐阜。这些都市圈居住人口占其总人口的75%，而多其他地区人口密度相对很小。记得很多年前有部日本电影《追捕》，真优美的父亲就是个大农场主，不但有大片的土地别墅，甚至还有自己的私人飞机机场。

当然问题说的不是这些“其他地方”，而是东京这样的大城市。其实东京大阪这样的大城市的市中心基本上都是高楼，独栋小楼少一些。在东京这样的大都市，面积是北京的八分之一，人口密度更是北京的几倍，自建的几层小楼房非常多，很多日本人住的都是独栋的小别墅。日本真的是这样吗？日本国土面积狭小，为了尽量节约土地，应该是多建高楼大厦才对啊，他们还能住别墅？

日本东京都的居民住宅虽然普遍面积较小，平均室内面积大概七十多平米，他们自己都戏称“兔子窝”，市中心地区还要小很多。但是，日本房地产多样化、市场成熟度高，按照消费层次和公益性进行设计建设开发。一类是独门独院的别墅式小楼房，供应大企业老板、大公司经营管理层人员以及大学教授和高级研究人员等高收入者，这部分住房面积都比较大。另一类是档次相对较高，面积相对较大的公寓。是供应收入相对较高的白领阶层居住。还有一类用于出租用的普通住宅，主要是供那些自己买不起住房的中低收入者或者年轻的单身人士租赁居住。最后还有一类是政府出资建设，以很低的租金出租给连普通住宅也租不起的低收入者的都营住宅。这种住宅的平均面积更小，室内面积只有３0平方米左右（相当于中国的廉租房）。其实，在东京想拥有一套自主产权房，也是大不易的，更别说独栋小楼了。

在东京，有种说法叫做“九成日本人租房过日子”。也就是说，日本人买房的比例很低。这也难怪，日本的房产不仅不增值、还会贬值，再加上房产和教育等都不挂钩，想换学区，重新租个房就可以了，日本人买房的积极性自然就不高了。更何况，日本的晚婚/不婚、少育/丁克的年轻人越来越多，房产市场可以说是比较萧条。租房比例都如此高了，东京的房屋空置率仍然达到12%。近些年，由于经济不景气，租住便宜公寓的人越来越多，日剧《东京女子图鉴》中房产中介对新社员说，租金最好不要超过工资的1/3，按新社员月薪21万算，7万/月的租金仅能租到20平米左右的房子，好的地段面积更小。不过，随着月收的增加，居住条件会逐步得到改善。

日本多火山地震、海啸等自然灾害，他们为了尽可能的减轻自然灾害，一般都不怎么修建高楼大厦，毕竟地震等来临时没办法逃生嘛，所以以私人独居小楼为主，便于安全的生存。去过日本的人都会感觉日本的道路很窄，四车道很少见，能称得上宽大街道的也不过双行道，有时候车辆要开进单行道。日本的道路窄虽窄，但是路网密度很高。从衡量城市交通状况重要指标的路网密度（每平方千米地域内道路长度）看，东京都平均为11.13km/平方千米，道路的延伸把住宅、学校、医院、商业区等都连接起来，增加了疏散效果，避免了交通拥堵。

日本的社会经济发展比较快，而且也很发达，尤其是人均GDP很高，所以日本人有能力购买或者生活在独居小楼里，这是个硬条件。不要小看车辆的占地。一辆车的占地面积一般是车身占地面积的三倍，家里、公司、外出时各需要一块停车位置。东京通过提高停车费、加大交通违章处罚、减少公务车辆、提高驾驶员素质等手段，减少了机动车的使用频率。东京的公共交通网十分稠密，且准点率高，上下班乘坐电车、地铁十分方便。所以，就算是有私家车的家庭，日常出行也以公共交通为主。按东京有600万户常住家庭、一户家庭拥有“半辆”私家车、平均每个车位占地5*2.5平方米算，减少上班代步就能节省3750万平方米的城市空间。

中国由于城市化开展的晚，而且采取的是香港和新加坡模式，香港和新加坡都是寸土寸金之地，流行住宅小区，中国人口众多，耕地受限，因此也是采取的住宅小区模式。你可以发现中国大陆的城市和香港、新加坡很像！其实中国农村地区也是家家独门独户，每家的占地面积远大于日本！

20万平方公里（3亿亩）让每个人拥有宽敞独栋房
赵力
2009年04月14日
如今城市中的中国人都住在高楼大厦中。而中国的住房质量很低。住在这样房子中的中国人的生活质量可想而知。显然，住在独栋房子中更舒适，更贴近自然，生活质量更高。然而，独栋房子在城市中国只有所谓的别墅。

造成目前这种高楼大厦林立的原因可能有两个。其一，可能认为高楼大厦意味着现代化，意味着与国外先进国家接轨。就像一开始认为工业化就是烟囱林立一样。其实这是误解，即使在土地狭窄的欧洲、日本，人们的居住仍以独栋房子为主。其二，可能认为我们人口太多，而据说我们可利用的土地又太少。君不见已有人论证连乡村都要建高层了吗？但斌也在“科学与财富”（Value）杂志2007年9月的文章论证中国城市只能向空中发展，向高密度挺进。也因此中国人就必须面对世界最高的房价！

其实稍微想一下，我们即可认定这个结论是错误的：我们有960万平方公里的庞大国土面积，我们的乡村人口都住在独栋房子中！事实上，但斌文中一个核心数据计算错误，差了一个数量级。经我们的计算，只要20万平方公里（即3亿亩）就可以让每个中国人住上宽敞的独栋房子。请注意，我说的是“宽敞”的独栋房子。如采用如今中国乡村的做法每户3分宅基地，我们只需要7万平方公里（即1亿亩）。可是我们为什么要建这种狭窄的住房呢？我们有这么巨大的国土，况且未来中国即将面临人口下降的前景。下面就具体论述我们的这个结论。

首先，20万平方公里只占我国国土地面积的一个零头。另据国土资源部的数据我们有18多亿亩的耕地，还有远大于此的园地、林地、山地、草地、其他农用地等。从这里拿出3亿亩不是什么困难的事。况且建在园地、林地、山地、草地的房子的居住价值更高。如果再考虑到未来中国城市化，迁入城市的公民在农村的宅基地可以复耕，这3亿亩土地就应该更不成问题。就算还需要拿出1到2亿亩的耕地，也不会影响粮食安全。我们可以稍微改变一下国人的饮食结构，增加一些土豆的食用量。了解西方人的饮食结构的人都知道西方人的主食有相当大的一部分为土豆。而土豆的亩产量至少是小麦、水稻的4、5倍。目前国人主要把土豆当菜吃，其实如果烹调得当土豆作为主食是很好吃的。更重要的是，据最新研究，土豆、番薯是最健康的食物。在国人日益讲求饮食健康的今天为什么不增加一些土豆的食用呢？

其次，以未来中国需城市化12亿人口计算，3亿亩可以让每一个家庭（平均4人）拥有1亩宅基地。在这1亩地上，一个家庭可拥有宽敞的住房和一个宽敞的庭院。12亿城市化人口应该就是未来中国城市化人口的上限。也就是说，3亿亩土地足够中国城市化啦。

1亩地合667平方米。假设每户拿出2分地（20%）作为道路和公共设施（如购物中心等），每户仍然有530平方米。这个面积相当于现在乡村宅基地面积的三倍，与老北京一处宽敞的四合院的面积相等，远比老北京普通的四合院大。居住在一处有自己庭院的宽敞的独栋房子中可以让每一个中国人的生活质量大大提高，也使每一个中国人的财富大大提高。

最后我们设想一下这20万平方公里如何分配？是否像谢国忠所说的建30个3000万人口的超大城市呢？我认为超大城市可能会有谢说的规模效应，但这么多人住在一个超大城市中恐怕不是什么好事。显然谢在这个问题上思路更像日本的模式。但这里也许美国的情况更接近中国。我们有960万平方公里的庞大国土面积，而这其中不适合人居住的沙漠并不多，我们为什么要像日、韩那样发展超大城市呢？我认为我们应均匀发展。只要我们没有人为的政策上的倾斜，这就一定能实现。再考虑到互联网进入寻常百姓家的今天，全国的均匀发展就一定能实现。

让每一个中国家庭拥有1亩宅基地并让他们自建房将轻易解决中国的住房问题并将使我们拥有高质量的住房。住房和吃、穿、健康是人最基本的生活需求。放眼世界，西方发达国家的房地产业都不是暴利产业。可是基本上所有华人社会的房地产业都是产生巨富的行业！当人们为最基本的居住耗尽心神、财富时还有多少时间花在其他事情上呢？当我们坐拥巨大的国土还要面对所谓的住房问题是否很荒谬呢？在这个问题上我们为什么不向欧美、日本学习呢？