房地产开发企业销售房地产缴纳增值税为什么可以扣除土地价款

一、国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与开发商，开发商必须一次性或分次支付的一定数额的货币即为土地出让金。政府并未收取开发商的增值税，所以开发商无法渠道增值税专用发票并进行抵扣。房地产企业营改增土地出让金可采取差额计税方式进行抵扣。

二、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

三、销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

扩展资料：

由于增值税实行凭增值税专用发票抵扣税款的制度，因此对纳税人的会计核算水平要求较高，要求能够准确核算销项税额、进项税额和应纳税额。

但实际情况是有众多的纳税人达不到这一要求，因此《中华人民共和国增值税暂行条例》将纳税人按其经营规模大小以及会计核算是否健全划分为一般纳税人和小规模纳税人。

一、一般纳税人

（1）生产货物或者提供应税劳务的纳税人，以及以生产货物或者提供应税劳务为主（即纳税人的货物生产或者提供应税劳务的年销售额占应税销售额的比重在50%以上）并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应税销售额超过50万的；

（2）从事货物批发或者零售经营，年应税销售额超过80万元的。

二、小规模纳税人

（1）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及从事货物生产或者提供应税劳务为主（即纳税人的货物生产或者提供劳务的年销售额占年应税销售额的比重在50%以上），并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额（简称应税销售额）在50万元以下（含本数）的。

（2）除上述规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下（含本数）。

参考资料来源：百度百科-增值税

兄弟，我们税务部门不可能傻到让你抵扣两次的。所以政府出让的土地使用权是不能够抵扣进项税额的。
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额；从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额；从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
列举的允许从销项税额中抵扣的进项税并不包括房地产企业受让土地时向政府部门支付的土地价款的进项抵扣。

自己认为应该是（1400+42+90+2100+60）×9%，这个价款和开发成本为什么要乘以80%，想破脑袋也想不明白？ 书上的答案是正确的，允许扣除的房地产开发费用为（1153.60+1800+265.82）=3219.42万元。其中：（1153.60+1800）的开发成本与实际销售符合销售配比的原则；这是因为开发商只有80%的建筑面积对外销售，没有销售部分是开发商转固准备做投资租赁了，对转固的房屋成本必须在开发成本中扣除，因此对发生的开发成本必须按80%计算预以扣除； 允许扣除的房地产开发费用=（1153.60+1800）×9%=265.82（万元）---这个扣除数据是按实际可扣除的开发成本做基数*计算土地增值税额时的规定扣除比例为9%计算得来；（企业发生的实际·期间费用在做土增税清算是不会考虑扣除的）。

取得土地使用权时并没有产生进项，因为如果是从企业取得的，计算销项税时是不允许扣除的。允许扣除的是向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，都是不会产生进项税额的，所以不会重复。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定可以扣除。

1、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

2、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。