物价上涨货币贬值 提前还贷还有必要吗？

最近，又有朋友咨询我提前还贷的事儿了，原因无外乎每月扣款中利息占比太高了。等额本息每月扣款提示对于缺乏理财经验的人来说确实有点惊人，看看下图吧：

这是那位购房者月供扣款信息，他已经连续还款两年半了。最近一个月的月供中，利息占比超过68%。每个月还的大部分都是利息，难怪有不少人要提前还贷了。这样算真的就对吗？

选择提前还贷的一般有三种理由：

1、 无论哪种还款方式，利息支出都太高了；

举个例子，假如你选择30年商贷200万，按首套房利率85折计算，等额本息还款方式利息支出达150.8万元；等额本金还款方式利息也有125.4万元。

但我们如果反过来想一下，如果我们将提前还贷的资金用于理财，即使是最安全、收益率最低的货币基金，再考虑物价上涨和人民币贬值因素，实际上你的月供压力在中后期已经非常小。

如果你没有明确的提前还款来节省利息的计划，就没必要提前还款。对于等额本息还款方式的购房者，如果你的本金已经还了三分之一以上，你的利息也已经还了大半了，根本没必要提前还贷。

总结起来就是两点，货币贬值和投资收益大大降低了你的利息成本。

2、 手里不差钱

对于手里有钱的朋友们来说，一般也有一定的理财经验，买房也会有明确的还款计划。这里只需要考虑两点：

其一，如果投资收益高于月供利息，还是不需要提前还贷；

其二，是否愿意负债，有的人不喜欢负债，那么大可以提前还款；如果你喜欢通过负债提高杠杆赚钱，那么提前还贷就没必要了。

3、 对杠杆的理解

善于理财的人和普通人的区别就是对“杠杆”的理解，普通人不希望负债，有债赶紧还，财富增值完全靠自己；善于理财的人则是希望最大限度地借债，用10万块钱去撬动100万块钱来为自己实现资产增值。优质的杠杆可以让你的财富增值步入快车道。

具体到提前还贷这件事，就是你希望用自己的流动资金来还贷，然后将所有资产变成流动性差的房子，还是希望手中握有更多现金来掌握投资的主动权。你是喜欢自己投资还是希望还完房贷坐等房价上涨？或者说你所在的城市房价涨幅是否能跑赢你的理财收益？这两个问题搞明白了，是否提前还贷也就有结果了。

最后也来谈谈几种适合提前还贷的情况：

1、 如果你打算换房或者卖房；

2、 钱留在手里也产生不利多少收益；

3、 抑或房贷压力过大。

（以上回答发布于2016-07-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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