夫妻一方擅自卖房，签订的房产合同有效吗？

张先生与妻子结婚10年，前不久夫妻关系紧张，妻子悄悄将5年前用共同积蓄买下的一套房产出卖给他人，并约定近期交付、过户。张先生知晓后坚决不同意，要求解除合同，但买家不同意。张先生询问：由于房产证权利人一栏仅有妻子一人，这套房产是否属于夫妻共同财产？该房屋买卖合同是否有效？曾金峰律师解释，这套房产肯定属于夫妻共同财产。根据婚姻法相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除双方另有约定外，归夫妻共同所有。一般情况下房屋买卖合同是合法、有效的。虽然该房屋系夫妻共同所有，但根据房屋公示的产权证上的权利人为妻子一人，所以此次交易行为受到法律保护。基于对房产权利公示的信任，买房人有理由相信卖房人是房屋的完全权利人，其与卖房人之间签订的买卖合同有效。但是，如果张先生有证据证明买家存有重大过错，或与妻子恶意串通等情节的，则可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，请求确认该合同无效。 曾金峰律师分析：夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，须综合判断。 如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。 如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。同时，对于合同的有效无效也可以引用《合同法》52条进行排除判断。

根据婚姻法的相关规定，夫妻双方婚后购买的房屋，即使登记在一人名下，仍为夫妻共同财产。法律规定，出售共有财产，必须经全体共有人同意。

但是，《物权法》又规定了善意取得制度，规定出售人无处分权，但第三人善意、有偿取得不动产并登记的，确认其取得物权的效力，相应的合同也是有效的。

同时，《婚姻法司法解释三》就此问题又做了详细规定，即：一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。即：对于登记在一方名下的夫妻共同房产，一方未经对方同意擅自出售，该行为是否有效的情况，应该分以下情形，区别对待：

（1）房屋买受人在签订房屋买卖合同时，是否明知出卖人有其他共有人，如果不是明知，则该买卖合同有效；如果是明知，则合同除经共有人追认外，合同无效。对此，房屋出卖人和其他共有人负有举证责任。

（2）如果房屋买受人是善意的，而且办理了过户手续，则买受人依照不动产善意取得制度，取得了房屋所有权。其他共有人只能要求行为人承担侵权责任，而不能要求买受人返还房屋。

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