签订商品房买卖合同时应该注意哪些问题

商品房是当前社会的一大消费热点，本文就针对购买商品房在合同中容易发生纠纷和违约的问题，给广大购房者在签订商品房买卖合同时提醒以下的注意点，仅供购房者签约时参考，一起来看看。

一、查看开发商的主体资格是否合法

1、查询开发商是否有合法、有效的营业执照，且是否具有商品房开发、销售的经营范围。

2、查询开发商的房地产开发企业资质证书。不具备开发资质或开发资质已过期或已被取缔的企业不能作为出卖人与购房者签订《商品房买卖合同》，违者订立的合同无效。

3、查清出卖人与房地产开发商是否是同一主体，即出卖人是否有权出卖正在销售的房产。

二、检查开发商的五证原件是否齐全

1、《土地使用权证》

《土地使用权证》应以出让方式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。

2、《建设用地规划许可证》

这是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

3、《建设工程规划许可证》

开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目是违法的，将来无法取得房产证。

4、《建设工程施工许可证》

该证件是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。

5、《商品房销售预售许可证》

该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。注意证件载明的开发商与商品房买卖合同的出卖人是否为同一主体；注意该证件是否包含所要购买的楼盘；查验该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。

三、商品房的基本情况

购房者除约定层高、面积、结构等基本情况外，还应当核对合同附件所附房屋平面图与开发商售楼资料介绍的是否相一致，另外应约定商品房若达不到合同约定的要求开发商应承担的违约责任。

四、付款方式及期限

购房者选择一次性付款的，注意写明付款时间；选择分期付款的，注意写清每期付款的金额与期限；选择银行按揭贷款付款的，写明首期款的付款日期及数额、贷款的成数与年限。

另外，在约定购房者逾期付款的违约责任时，购房者应注意约定的责任如逾期期限、违约金比例要与开发商逾期交房的逾期期限、违约金比例相对等。

五、面积差异处理

对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积存在误差，但是误差不应超过合理的范围，法律规定为合同约定面积的3％。在签订商品房购买合同时，购房者应注意开发商对面积误差的约定处理办法。

六、“不可抗力”的理解与界定

购房者注意合同中“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”条款的表述。国家法律、法规规定的“不可抗力”是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾、战争等。

七、交付的商品房应具备的条件

建设工程经竣工验收合格；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用电、用水、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；约定在规定日期内未达到约定条件的处理条款。

八、逾期交房的违约责任

购房者应注意以下几点：1、逾期情况的天数不宜过长，一般应以逾期90天作为解除合同的依据；2、违约金比例至少与购房者逾期交付购房款的违约金比例相对等；3、约定逾期后购房者保留解除合同的权利。

九、设计变更

约定因设计变更的原因导致购房者退房的，开发商在退还所购房者购房款外，对购房者的损失赔偿不宜过低，至少按不能低于购房者购房贷款利率的标准支付购房者利息。

十、权利保证

购房者注意开发商是否已将与本合同商品房有关的土地使用权及在建的商品房进行抵押或售予他人的情况声明在合同中，并约定开发商的违约责任。

十一、装饰、设备标准

装修、设备附件的内容应当尽量明确、具体。按《消法》的有关规定，开发商如未达到约定条件，是要“双倍赔偿”的。这样的处理方式从开发商的角度来讲有些过于苛刻，建议约定为：“经双方选定的鉴定部门确认后，由出卖人在合理的期限内恢复到约定标准，或赔偿差价。”

十二、产权登记

将办理权属证书的条件和期限进行约定，并要约定开发商的违约责任。如因开发商的原因在约定的时限内无法办好产权证，并且逾期到一定时间后，购房者有权解除购房合同。同时不论是否解除合同，开发产均应承担的一定的违约金，且不宜过低。

十三、保修责任

约定开发商按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

十四、楼宇、小区的命名权及屋面、外墙面的所有权及使用权

应明确约定“楼宇、小区的命名权”在小区交房之前由开发商保留此项权利（因为此时由买受人或业主行使此项权利也不现实），而在交房之后归小区的业主组织；而交付后的商品房外墙面、屋面所有权、使用权一律均归买受人。

十五、违约责任的对等问题

在签订商品房预售合同中，有些开发商会列出有关购房者违约责任的苛刻条款，而却千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但双方的违约责任约定不公平、不对等。在签订商品房预售合同时，购房者应要求在合同中明确卖方的违约责任及赔偿损失的计算方法，并要注意所约定的双方违约责任一定要公平和对等。

十六、注意开发商填好的补充条款

现在的买卖合同，一般都有开发商加入补充条款，这些补充条款往往都是对开发商有利而购房者签合同时没有注意看的。对此，建议购房者认真阅读，如有异议，可以选择更改；如更改不成，双方又无法达成新的妥协，还不如不签。

最后建议购房者签合同时，最好请教律师进行指导，因为商品房消费毕竟是家庭的大宗消费，以确保自身利益得到更好的维护。

（以上回答发布于2017-09-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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一、对房地产开发商进行资格审查 因房屋所处位置、小区的规划、楼盘设计较好等方面的原因，买房者急于买房而导致开发商的房子供不应求，很容易忽视开发商的资质审查，这对买房者存在极大的风险。因此，提醒广大购房者，在该种情况下，一定要了解一下开发商近几年的开发项目，认真查阅开发商的销售许可文件。 二、审慎对待商品房的宣传广告 目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。一般的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西，你如果很在乎，你一定要在合同中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。 三、了解商品房是否设置了他项权利 如果开发商对房屋进行了抵押，一旦产生纠纷时，会给购房人带来很大的麻烦，对已经抵押的商品房最好不要购买。如果不清楚你所购买的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同中注明。 四、注意商品房的计价方式 商品房销售时，根据双方约定，既可以采用按套(单元)、套内建筑面积计价，也可以采用按建筑面积计价。不同的计价方式通常会导致“理解价格”与实际价格的差异，从而产生被欺骗的感觉。但这个责任又不能归结于开发商，因此，在细节上注意很重要。 五、注意套内建筑面积与分摊的共有面积 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的大小，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 六、注意规划、设计的变更 房地产开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。房地产开发项目规范方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。但是，由于商品房建设周期较长，开发过程中市场情况可能发生变化，开发商对原有设计方案进行修改、调整。当事人为保护自己的权益，一定要填写此条，即开发商不得擅自变更房屋的建筑设计，如果开发商确实需要变更，并且变更对购房者有利，购房者可以同意变更，但开发商要取得城市规划管理部门的批准，并在一定期限内与购房者签订补充协议。 七、注意双方的违约责任条款 开发商与购房者的违约承担的责任应当是对等的。开发商往往利用其强势地位或者购房者审查合同不严格订立权利义务不对等的合同。因此，希望购房者在签订合同时，一定要注意开发商对自己违约时责任条款的内容，防止其逃避应有的责任。 八、一定要开发商提供正式合同文本和销售发票 正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房产证时要求的。所以作为购房人应当注意房地产开发商所提供的合同文本是否符合法律的相关规定。