有抵押的房子如何购买才安全

购买被抵押的房子存在的风险：1、重复抵押。开发商在建设过程中由于资金缺乏，会选择将部分房源抵押给银行，获得银行的贷款，另一方面又为了加速回笼资金，在未经银行同意且没有告知购房者该房源已被抵押的情况下，就对该房源进行出售，这种重复的交易给房屋权属登记带来隐患。2、多方利益冲突。利益冲突风险往往发生在开发商将房产抵押给多方的情况下。比如开发商将房产同时抵押给银行、工程方、土地管理部门等多个抵押人，购房者在不知情的情况下购买房产，一旦开发商资金链无法偿还抵押贷款，房屋的归属问题处理起来将会错综复杂，轻则延误购房者收房，重则购房者所购房屋产权遭遇转移。3、退房难。开发商恶意隐瞒抵押情况，要么是补办解押手续，继续完成房产交易，要么是支付违约金，同意购房者退房。但是，通常情况下退房并不是一件轻而易举的事情，维权将会是个漫长的过程无法办理不动产证。

1. 根据《中华人民共和国担保法》第49条规定： 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。  抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

2. 根据上述法规，首先我们需要明确的是房子在抵押没有解除之前是没有办法进行交易的。因为处在抵押状态的房子，所有权虽然是房主的，但是房屋的处置权却部分让渡给抵押权人。房主对抵押房屋的处置必须征得抵押权人的同意。
   

3. 其次，在二手房买卖过程中，房屋被抵押的情况其实十分常见。在交易抵押房屋之前，买卖双方需要签订房屋购买合同，约定好买卖双方的权利及义务，以及违约责任及违约补偿标准。合同签订之后，买方向卖方支付购房首付款。卖家给买家出具收据，然后拿着首付款去清偿该房子的贷款，同时办理解除质押手续。至于首付款是否足够房东偿清房贷，交易双方可以进行协商。

4. 最后，房屋解押之后，卖方与卖方与房管局办理房屋过户手续，买方拿着变更之后的房产证去办理银行抵押手续，购房贷款最后直接发放到卖主银行账户里。在这个过程中，因为卖方没有收到全部房款就要办理过户，为了规避风险，买方需要就剩余房款给卖方写一个欠条。一旦贷款发放下来，该欠条就失效了。
   

首先要保证这笔首付款是用来还房东贷款的。规避的方式是可以让房东和银行预约好还贷时间。然后你开出现金本票和房东一起去银行还贷。这样能保证这笔款是用作还贷用的,。也可以把首付款打到中介公司账户。由中介公司开出现金本票,当然首先要找大点的中介公司去操作这些流程。

购买抵押的房子注意以下几点：

1.首先你应该找一家自己比较熟悉的中介或则信誉度比较高的正规中介把关。

2.和现在的房东和中介签一个三方合同，注意定金一定要放在中介房，房东房产证也应该放在中介房（以及其他材料），这都是为你们双方利益考虑。客户你就没有必要担心钱被骗。

3.中介方就会拿着他提供的房产证和土地证到房管局查档，看他是否还有抵押，纠纷之类的。

4.有中介方跟你把关你就基本上没有什么担心的。如果有贷款一定要他自己还，因为他已经有一次公正了，所以不可以再次公正。

1. 办法是有的，需要设计比较复杂的合同文本和严格购买流程，购买这样的房子，最主要的风险是房主拿了购房款后不去银行还贷，最后导致你房财皆空。

2.卖家和他贷款的银行提出这样一个解决方案，由我与卖家签订个人借款合同，借卖家77万用于偿还贷款，同时银行配合做一个二顺抵押。

3.卖家与我签订该房的全权委托处理合同并公正，然后我负责将卖家的77万贷款偿还掉，银行认为这样的情况下，银行的一顺债权解除，可以保证此房的安全交易与过户。

4.、行政法规的强制性规定，对银行来讲有机会解套，但对于你来说存在风险，只能享有这个房价以抵押登记价值为准中除去一顺债权部分的余下价值的保障，这正是风险之一。

5.此房的卖家是否有其他的纠纷诉至法院，以及除了银行外是否还有其他的抵押权人等，因诉讼案件法院的处理、房产抵押登记的办理、房产过户登记的办理之间是有时间差的。

房价为103W，起初卖家愿意自行还清贷款再签购房合同，现在因卖家无凑齐抵押款，而且他的抵押贷款已逾期。卖家和他贷款的银行提出这样一个解决方案，由我与卖家签订个人借款合同，借卖家77万用于偿还贷款，同时银行配合做一个二顺抵押。将我作为此房的第二顺位债权人，卖家与我签订该房的全权委托处理合同并公正，然后我负责将卖家的77万贷款偿还掉，银行认为这样的情况下，银行的一顺债权解除，我即为一顺债权人，且受全权委托，可以保证此房的安全交易与过户。 对于这个建议，我有几个不明白的地方想请律师帮助： 1，银行的建议在程序上是否可行？是否合法？ 2，二顺抵押是不是只能抵押这个房价中除去一顺债权部分的余下价值？如果是这与我借给卖家的金额是无法相比的。 3，银行一顺债权解除后，我是否能合理合法地立即成为一顺债权人，如果此房的卖家与其他人有债务纠纷涉及此房，是否债权排在我后面，其次，这种房产如果涉及法律纠纷，在过户期间被查封（这些天报纸上报道好多），我这个第一债权人还有什么实际意义？能拿到这个房吗？ 4，请律师给帮忙分析一下。吾等小民，实在经不起一个首付的损失。 浙经律师事务所 王增：1、关于问题一，“银行的建议”这种做法并不违反法律、行政法规的强制性规定，对银行来讲有机会解套，但对于你来说存在风险。 2、关于问题二，是的，按此方案，你只能享有“这个房价（以抵押登记价值为准）中除去一顺债权部分的余下价值”的保障，这正是风险之一。 3、关于问题三，“银行一顺债权解除后，我是否能合理合法地立即成为一顺债权人”，要看在你办理房产抵押登记前“此房的卖家”是否有其他的纠纷诉至法院，以及除了银行外是否还有其他的抵押权人等。因诉讼案件法院的处理、房产抵押登记的办理、房产过户登记的办理之间是有时间差的，所以“如果此房的卖家与其他人有债务纠纷涉及此房并被法院将此房查封”，即使你已经“合理合法地成为一顺债权人”，若要“拿到这个房”仍然不是一件简单的事，更何况“此房的卖家”已经“抵押贷款还款逾期”，本身就已存在重大风险了。因此，对于这样的房产的处置需慎重考虑。