房地产楼盘的销售方式有哪些

1、市场研究。

（1）购屋者研究。目前上海地区购买金额较高的房产以境外人士居多，欧美、

日本人大多租房。上海原来房屋租金比香港、台湾等地还高，因为房屋供不应

求。但现在写字楼不断往下调价，原来2美元/平方米的今年可能只要1美元，如果

租金不降低，客户就另租他屋。原因在上海写字楼越来越多，尤其是今年年底之

前，交房率很高。购房者中最多的是华侨、港澳台同胞、东南亚地区人士。中国

人喜欢置产，即投资，他们认为房地产会增值。针对客户性质，还可在上海通过

媒体、报刊、杂志作宣传，区域性的可散发DM（海报），这时最容易成交的是本

大楼或本社区的客户。

（2）产品的研究。产品有店面、办公室、住宅、商场、厂房。店面分母市和子

市，比如有业务人员接延安东路一门面出租业务，经调查此处人少车多且附近多

经营汽车零件专业经销，不宜经营发廊、餐厅，于是在整条路派DM，客户很快出

现并有竞争趋势，这是母式。子式是指社区、商业型，什么行业都能做。上海多

连锁店、速食餐厅，进而会发展到二十四小时便利商店，变成真正的不夜城。

上海的厂房租赁由于市区厂房外移，租赁处于停顿状态。

（3）市场分析。市场分成大环境和小环境。政治、经济、社会、法令及有关方

面组成大环境，会影响购房者心态。政治不稳定，经济不景气，都将影响市场和

资金的流通，从而打击房价。小环境指个案的环境、地点、屋况、附近房价，可

均衡产品的市场供需。

（4）竞争产品的分析。最大的敌人在本栋大楼、本社区。

2、作好售屋前准备工作。

（1）充分了解委托销售房屋之优缺点、大小环境且能说服客户，使客户心动之

理由。客户心动的原因有几点：房屋合乎需求；客户喜欢该房屋；价值大于价

位，也就是物超所值。针对缺点，应拟定“答客问”、将缺点转化为优点。

（2）搜寻针对房屋优缺点、市场环境及经济形势、政治法令形势资料，寻找说

服客户之说词，做出“答客问”。当个案推出时，往往要召集所有人员做“物件

流通”，一般每周或每两周集合所有营业销售人员，交流手上“物件”，“答客

问”人手一份，做实战模拟演练。等客户上门时，人人能对答如流。

现在一些房产公司尚未做到“驻守现场”，其实这很重要。我们往往在一个社

区、大楼散发本社区、本大楼物件的DM，引导客户进入。尤其是同一栋大楼的人

介绍客户上门，成交比例在50％以上，同社区客户成交比例为30％，而报纸广告

交机率为1.5％。所以，区域性客户最重要。客户重点在本栋大楼、本社区范围，

其中广告曝光量量越高，客户越多。

售屋前，针对附近有竞争的房屋之优缺点作比较，在客户提出时立即回答，批

评对方缺点。

如何比较房屋优缺点？要做好（1）屋况分析表。物件地址、姓名、电话、房屋

种类、收费方式、建坪数等等明细表，一有客户，业务人员立即可以回答。如屋

况表没有做到仔细完整，就会有矛盾或欺骗因素出现。（2）环境分析表。公共交

通、公共建筑、学校、菜市场等等，还有“风水”特征，这点较重要。上海房地

产客源是港澳台、华侨、东南亚人士，他们较注意“风水”，如财位、对房是否

过高，是否面对大树、电线杆、屋角、死巷、刀壁等。

一级市场：国家的地方，一般国家招代理商销售
二级市场：开发商走国家买的地方，然后自己销售
三级市场：二手房交易，各大房产公司

销售方式很多，比如定点销售的方式：开几个售楼部，配备售楼人员，带客户去看样板房，给客户发放资料，介绍户型和定价，留下客户的联系方式等等；另外可以派人到大街小巷人流多的地方发放宣传资料等；还有就是通过媒体宣传的方式，如：报纸，电视，收音机等等销售楼盘；还有可以通过门户网站首页或者弹窗广告位等来宣传，达到销售楼盘的目的；还有就是搞一些专门的策划活动，来达到销售楼盘的目的等等，供参考！！！