朔州市旧房拆迁评估方法

拆迁款项知多少

　　在城市建设飞速发展的今天，拆迁对于大多数居民来说并不陌生，也许，有些居民已经经历、正在经历或将要经历拆迁。由于拆迁关系到千家万户的日常生活，涉及到千家万户的切身利益，老百姓普遍非常关注。但由于拆迁所涉及的关系复杂、政策性强，加之国务院新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）及北京市人民政府新颁布《北京市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称新《办法》）在拆迁补偿安置原则、对象、方式、标准等方面作了较大调整与变动，老百姓对特别关注、迫切希望了解的诸如拆迁如何补偿安置、补偿安置如何计算等问题并不了解。本刊将继续对这两个问题的后一问题进行简要介绍。

　　拆迁时，拆迁范围内的居民最关心的问题恐怕莫过于自己可得多少补偿款，自己购房是否可以享受优惠政策，可以享受哪些优惠政策，住房困难是否可以得到照顾等。对于这些问题，新《办法》及其配套法律、法规都有明确规定。按照新《办法》规定，一般项目房屋的拆迁。拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人、被拆迁房屋的承租人进行补偿，被拆迁人按市场价格购买新房。结合房改实施危旧房改造项目房屋的拆迁，拆迁人按照安置费用根据不同情况由居民、单位和政府三方共同负担的原则对被拆迁居民进行补偿安置。居民购买就地安置房、异地安置房可以享受按房改成本价和经济适用住房政策购房的优惠政策。为了解决拆迁范围内的住房困难户和自建房户的实际困难，新《办法》规定，拆迁人应给予符合条件的被拆迁人、被拆迁房屋的承租人拆迁安置补助费。同时，为了减少被拆迁人、被拆迁房屋承租人的损失，新《办法》还规定，拆迁人应当给予被拆迁人、被拆迁房屋的承租人搬迁补助费、一次性停产、停业综合补助费。对于积极配合拆迁工作，提前搬迁的被拆迁人、被拆迁房屋的承租人，新《办法》规定，拆迁人可以给予其提前搬家奖励费。以上种种拆迁所涉及费用如何计算呢？

　　一、一般项目的房医拆迁补偿款如何计算

　　根据新《条例》及新《办法》的规定，一般项目的拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，适用哪一种拆迁补偿方式由被折迁人自主选择。货币补偿的基本原则是根据被拆迁房屋的价值确定拆迁补偿款，这一原则是市场经济的基本规律——价值规律的体现。实行货币补偿的，根据新《条例》及新《办法》的规定，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。房地产评估方法有市场比较法、成本估价法、假设开发法、收益法等。在确定房地产评估的市场价格时，房地产评估机构应当根据被拆迁房屋的使用性质，适用不同的评估依据及评估标准，具体地讲，在现阶段，住宅房屋的评估应适用《北京市房屋拆迁评估规定（暂行）》，非住宅房屋的评估应适用《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准暂行规定》、住宅房屋与非住宅房屋的拆迁货币补偿款的计算方法各不相同：

　　1、住宅房屋货币补偿款的计算方法

　　住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋的重置成新价和区位补偿价，区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成，重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。计算公式为：房屋拆迁补偿价=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。其中，K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。根据《北京市房屋拆迁评估规定（暂行）》的规定，房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国上房管局规定的幅度内确定。并报市国土房管局备案。

　　例如：王先生在东直门北大街有一处占地面积20平方米、建筑面积为30平方米的私有房产，今年遇到拆迁，开发商准备在这一地区建一规划容积率为3.2的高档物业。那么，根据《北京市房屋拆迁评估规定（暂行）》的规定，该房产的基准地价在4400元—5400元／平方米之间，现评估价确定为5000元／平方米；现状容积率为30/20=1.5，规划容积率为3．2，修正容积率为：1．005；基准房价为：1000元／平方米；重置成新价为21000元；那么，王先生可得拆迁补偿款：（5000×1．005＋1000）× 30＋21000＝201750元。

　　2．非住宅房屋货币补偿款的计算方法

　　根据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准暂行规定》的规定，非住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为；非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价。其中，K1为容积率调整系数；K2为房屋原用途调整系数；K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.O；地上物补偿价的计取按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。各远郊区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情况自行制定，报北京市国土资源和房屋管理局备案。

　　例如：某公司在东直门北大街上有一座占地面积200平方米、建筑面积为300平方米的二层酒楼，今年遇到拆迁，开发商准备在这一地区建高档写字楼。那么，根据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的规定，该酒楼的区位价格在9000元—10500元／平方米之间，现评估价确定为9500元／平方米；容积率为：300／200= 1.5， K1为0．95；K2为0.95；K3为1.0；地上物补偿价为350000元。那么，该公司可得拆迁补偿款：9500× 0．95×0．95×1.0×300+350000=2922125元。

　　二、结合房改实施危旧房改造地区居民购买安置住房购房款的计算方法

　　按照新《办法》及相关法律解释，结合房改实施危旧房改造地区的房屋拆迁也属于新《办法》的调整范围。新《办法》颁布后，《北京市加快城市危旧房改造实施办法》（试行）（以下简称《危改实施办法》）继续有效，新《办法》与《危改实施办法》有冲突的，适用新《办法》。按照《危改实施办法》的规定，结合房改实施危旧房改造地区的房屋拆迁实行就地安置、异地安置和货币补偿的拆迁补偿安置原则。也就是说，结合房改实施危旧房改造地区的居民在危改中既可以选择货币补偿的拆迁补偿安置方式。也可以选择就地或异地购买安置房的拆迁补偿安置方式。在现实生活中，有部分居民选择货币补偿的折迁补偿安置方式，但大部分居民还是乐于选择就地安置的拆迁补偿安置方式。按照《危改实施办法》的规定，结合房改实施危旧房改造地区的居民购买就地安置住房实行按房改成本价和经济适用住房政策购房的优惠政策，因此，居民得到的住房资产的价值一般高于购房支出，居民不仅住房条件可以得到改善。而且可使自己所有的房产价值增值。所以，就地安置的拆迁补偿安置方式是结合房改实施危旧房改造地区居民乐于选择的拆迁补偿安置方式。既然选择就地安置的拆迁补偿安置方式应当支付购房款，那么，购房款应当如何计算呢？按照《危改实施办法》的规定，不同房屋的所有权人、承租人购房应付购房款的计算方式各不相同，结合房改实施危旧房改造地区的居民应当对号入座：

　　1、结合房改实施危旧房改造地区直管公房承租人、自管公房承租人、标准租私房承租人、私有自住房屋的所有权人购买安置住房购房款如何计算？

　　《危改办法》第八条规定，危改区内居民的安置标准按原房是成套住房和非成套住房两种情况处置：原住房属于成套住房的，按照原建筑面积安置：原住房属于非成套住宅的，原住房建筑面积不足20平方米时，安置一套一居室；原住房建筑面积超过20平方米，不足3O平方米时，安置一套二居室；原住房建筑面积超过3O平方米，不足4O平方米时，安置一套三居室；原住房建筑面积超过（含）4O平方米，对超过部分可以比照前三款标准分套安置或者增加居室间数。

　　安置标准确定后就该拿钱买房了，那么该拿多少钱呢？结合房改实施危旧房改造地区直管公房承租人、自管公房承租人、标准租私房承租人购买安置住房按以下公式计算房价：安置住房的房价=F1+F2＋F3，其中，F1是原住房建筑面积部分，F1=（成本价-成本价×94％×0.9％×夫妇工龄和）×原住房建筑面积×（1+调节因素之和）×（1-教师优惠）×（1-援藏优惠）；F2是超过原住房建筑面积但未超过人均15平方米（含）以内的部分， F2=成本价×（15×家庭人口-原住房面积）；F3=当地经济适用住房价格×（安置房建筑面积-15×家庭人口）。此外，安置住房的房价还受安置住房的层次、朝向等因素影响，房屋的层次、朝向等按规定对房价按一定系数进行调节。这里，关于教师优惠的政策为：购房人夫妇一方是教师，可享受规定面积内房价5％的优惠，双方是教师可享受10％的优惠。援藏优惠的政策为：购房人为援藏人员，按规定凭市委组织部证明，可享受5％的优惠。

　　例如，周先生是教师，一家四口原住两间平房，租赁合同标明建筑面积为25平方米。拆迁后，于2002年2月签订购房合同，新房为六层楼房，周先生就地分得一层两居室一套，两间居室均朝南，建筑面积73平方米。现已知：周先生夫妇建立住房公积金前的工龄和为30年，当地经济适用住房价格为3500元，不计算调节系数和阳台价。那么，按规定，周先生购买该套住房应缴纳房价款127746．71元，其中F1=（1560-1560×94％×0.9％×30）×25×（1-5％）＝27646.71元；F2=1560×（15×4-25）=54600元；F3=3500×（73-15×4）=45500元。

　　2、结合房改实施危旧房改造地区标准租私房出租人换购安置住房购房款如何计算？

　　结合房改实施危旧房改造地区标准租私房出租人换购安置住房的，原建筑面积的部分，按照被拆迁房屋的重置成新价和安置房的建筑综合成本价的差价计算，超过原建筑面积的部分，按商品房价格计算。换购后的安置用房按照商品房产权进行管理。

　　例如：江先生有间建筑面积25平方米的标准租私房位于危改区内，危改后，江先生就地分得一套建筑面积56平方米的安置住房。现已知：该房屋重置成新价为600元／平方米，建筑综合成本价为2000元／平方米，当地商品房为5500元／平方米。那么，江先生购买该房屋应支付购房款=（2000-600）×25＋5500×（56-25）=205500元。

　　3、结合房改实施危旧房改造地区居民己按房改成本价购买成套住房的，购买安置住房购房款如何计算？

　　结合房改实施危旧房改造地区居民已按房改成本价购买成套住房的，购买安置住房时，安置房建筑面积等于原建筑面积的部分不找差价，超过或者不足原建筑面积的部分按照当地经济适用住房价格结算差价。

　　例如：朱先生2000年按成本价购买了一套公有住房，建筑面积53平方米。朱先生所住地区2002年进行危改，危改后，朱先生就地分得一套建筑面积为75平方米的住房。现已知：当地经济适用住房价格为：3500元/平方米。那么，按规定，朱先生购买安置用房时，与原住房建筑面积相同的53平方米不找差价，超过原住房建筑面积的22平方米按3500/平方米的差价购买。所以，朱先生应缴纳的购房款应为：3500×22=77000元。

　　三、拆迁安置补助费如何计算

　　拆迁虽然可使拆迁范围内的大部分居民改善住房条件，从长远看，是一项有利于拆迁区居民的行为。但是也应看到，在拆迁范围内的住房困难户及自建住户的住房条件在拆迁时很难得到改善。如果对这部分居民不加任何照顾，拆迁工作将很难顺利进行，不利于社会稳定。为了解决这个问题，《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（以下简称《批复》）规定，对于拆迁范围内的住房困难户和自建房户，拆迁人应当按《批复》的规定，给予拆迁安置补助费。需要明确的是，拆迁安置补助费是按户发放的，住房困难及自建房的认定按照《批复》的规定认可，与被拆迁人、被拆迁房屋的承租人的工作状况、工资收入水平无关。那么，拆迁安置补助费是如何发放的呢？

　　1、住房困难户的拆迁安置补助费如何计算？

　　住房困难户申请拆迁补偿安置必须符合以下两个条件：一是在拆迁范围外别无正式住房，二是住房困难户获得的补偿款低于规定的补偿低限。对于符合以上两个条件的住房困难户，拆迁人应当给予其拆迁安置补助费。拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算：拆迁安置补助费=规定补偿低限-被拆迁房屋的补偿款。其中，规定补偿低限=经济适用住房均价×规定面积标准。公式中的经济适用住房均价，根据有关部门批准，目前北京市城区的经济适用住房均价为3500元／平方米，近郊区的经济适用住房均价为3300元／平方米，远郊区、县的经济适用住房均价，由区、县政府根据本地经济适用住房的市场供应价格确定；公式中的规定面积标准，2002年12月31日前，城、近郊区按照每户3O平方米计算；远郊区、县由区、县政府根据当地居民住房水平自行确定。

　　例如：老胡一家住在一间建筑面积为18平方米的自有私房内，该房屋位于宣武区规划市区内，2002年，老胡所住地区进行拆迁。现已知：老胡在拆迁范围外别无正式住房，拆迁人给予老胡的补偿款为72000元人民币。那么，按规定，老胡可得拆迁安置补助费为（3500×30）-72000=33000元。

　　2、自建房的拆迁安置补助费如何计算？

　　自建房从法律性质上讲属于违章建筑，按照新《办法》的规定，拆迁时，拆迁人对违章建筑不予补偿。但由于自建房有其存在的特殊客观历史原因，如果对自建房居民不支付任何费用，可能会给社会带来不稳定因素，导致拆迁工作无法正常进行。因此，对自建房居民按户给予带有福利性质的拆迁安置补助费十分必要。《批复》规定，对拆迁范围内符合规定条件的自建房居民，拆迁人应当按照经济适用住房均价和规定面积标准给予拆迁安置补助费。拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算：拆迁安置补助费=经济适用住房均价×规定面积标准。其中，经济适用住房均价标准与住房困难户申请拆迁安置补助费时规定补偿低限中的经济适用住房标准相同；规定面积标准，2002年12月31日前，城、近郊区规定面积标准按照每户20平方米计算；远郊区、县由区、县政府根据当地居民住房水平自行确定。

　　例如：小胡的父母文革后调回北京，单位没有房子，一家人便住在住房条件本来就不太宽裕的外婆家，外婆家位于市内某区。80年代初，小胡的父母在外婆家屋外的空地上私自建了间小房。建好后，一家人便搬了进去。当地派出所进行户口登记时，确认这间小房是小胡一家人的家庭住址所在地。2002年2月，小胡所住地区进行拆迁。现已知：小胡家只有这处住房，当地经济适用住房均价为3500元／平方米。那么，按规定，拆迁人对小胡家的房屋不予补偿，但应当给予小胡家拆迁安置补助费=3500×20=70000元。

　　四、拆迁时所涉及的搬迁费用的计算方式

　　拆迁补偿款拿到手，买了新房或安置房后，被折迁人、被拆迁房屋的承租人还应在拆迁补偿安置协议中约定搬迁期限内完成搬迁，但搬迁必然会发生各种费用，由于这部分费用发生的原因是拆迁。拆迁人是拆迁行为的发起者，故新《办法》及新《条例》均规定，被拆迁人及被拆迁房屋承租人因搬迁而发生的费用，由被拆迁人承担。具体而言，拆除住宅房屋的，拆迁人应向被拆迁人、被拆迁房屋的承租人支付搬迁补助费；拆除非住宅房屋的，拆迁人除向被拆迁人、房屋承租人支付搬迁补助费外，还应向被拆迁人支付一次性停产、停业综合补助费。同时，为了鼓励被拆迁人、被拆迁房屋的承租人提前搬迁，新《办法》和新《条例》还规定，对于提前搬迁的被拆迁人、被拆迁房屋的承租人。拆迁人可以给子提前搬家奖励费，但应当明确的是，提前搬家奖励费是否给予由拆迁人自行决定，不是拆迁法律赋予拆迁人的强制性义务。那么，搬迁补助费、一次性停产、停业综合补助费及提前搬家奖励费是按什么标准发放的呢？《批复》对此有明确的规定：

　　1、搬家补助费的计算方法

　　拆迁住宅房屋，搬迁补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，城、近郊区按照每平方米20元补助；远郊区、县按照每平方米15元补助。由拆迁人出车搬迁的。不予补助。拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

　　2、一次性停产、停业综合补助费如何计算？

　　因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积5OO元至15OO元给予一次性停产、停业综合补助费。具体标准由各区、县房屋拆迁行政主管部门制定。属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。

　　3、提前搬家奖励费如何计算？

　　被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，提前搬家奖励费按照提前的日期计算，城、近郊区每户付给5OO元至5000元；远郊区县每户付给2OO元至2000元。

　　 摘自《北京房地产》　邹凤英