物业管理服务风险防范案例。物业管理中有哪些风险？需要通过哪些保险项目分散风险

　　物业管理服务风险防范案例分析一
　　深圳某小区在小区公共区域的草坪范围内因为草坪存在一定程度起伏为方便业主来往物业管理单位A公司在草坪中间建了一条台阶小路并加铺了瓷砖。在其中的一个台阶处因为有下水井不能用瓷砖和水泥封闭A公司采用在该台阶处以钢板一块覆盖的方法形成台阶。一业主B女士起诉称她在早晨通过台阶路去买菜时踩在以钢板制成的台阶时摔倒导致骨折入院治疗20天合计发生医药费、住院伙食补助、误工费、交通费等合计人民币六万余元。一、二审法院判决认定B女士主张其在走路时因为钢板制作的台阶太软导致其摔伤证据不足B女士向法庭提交了书面证人证言但证人未依法出庭质证不予认定。法院驳回原告诉讼请求。
　　简要分析
　　本案可以归类至小区公共环境风险。本案中B女士作为原告对自己人身损害发生的事实经过未能进行有效地举证导致承担了举证不能的、不利的法律后果即败诉。但本案中A公司应注意总结的经验和教训是在公共环境管理服务过程中应确保所从事的台阶建设设计、材料使用是否符合国家规范如果B女士能够依法、有效举证A公司将面临举讧困难的问题因为物业管理单位在小区公共环境小规模、局部的修建时往往由自己的工程人员自行完成也未进行有关部门的验收合格所以事件发生以后物业管理单位是难以有效举证的。同时目前也没有相关的鉴定机构能够接受上述问题如钢板的硬度是否可以用采制作台阶等的鉴定。依据《物业管理条例》的规定物业管理单位不负有在小区和大厦新建设施和工程的义务但如果物业管理单位自愿承担此项义务就必须严格按照施工建设的规范进行设计和施工并通过验收合格后投入使用否则当案例中类似事件发生时物业管理单位难以避免举证证明所建设的小工程是合格的、不存在隐患和不安全因素。
　　物业管理服务风险防范案例分析二
　　深圳某小区红线范围内小区围墙外原发展商建设了装饰性路灯路灯的灯罩是玻璃、球状通过底部的拖架和螺钉、垫片进行固定。一天大学生A从路灯下经过灯罩破碎坠落至A脸部受伤送医院治疗经过鉴定构成十级伤残。A起诉至法院请求赔偿医药费、伤残补助费、精神抚慰金等合计人民币30万元。经过法庭审理对事情发生的经过双方没有争议物业管理单位举证证明了己定期进行路灯的清洁、更换、检修并提供了相应的记录。经过法庭调解双方达成协议物业管理单位赔偿大学生A人民币5万元。
　　简要分析
　　在上述案例中物业管理单位依法需要承担举证责任证明自己对路灯的坠落没有责任或者是由受害人的故意行为造成的但这一点是十分困难的。考虑到这一问题物业管理单位与对方经过协商做出一定赔偿。案件结束后物业管理单位与小区业主委员会协商后将小区外、红线内的路灯全部拆除消除潜在的风险和隐患。
　　物业管理服务风险防范案例分析三
　　深圳某小区停车场由A物业管理单位经营车辆停放业务部分业主办理了停车月卡。一业主B称其停放在小区的本田小汽车被盗要求A物业管理单位该管理处出具证明以便向保险公司索赔。A物业管理单位的管理处主任在B业主已事先写好的书面证明上加盖了管理处的公章。不久B业主以车辆保管合同纠纷起诉至法院要求A物业管理单位赔偿人民币20万元。在法庭审理过程中B业主提交的证据有管理处的证明和车辆的证件、购买的票据B业主在证明中又加入了新的内容该车辆1月至7月的车辆保管费已全部交清。A公司的证据有该物业管理单位在所发放的停车凭证上注明的提供车位使用权、不承担车辆保管责任的说明同时A公司在停车场的显著位置已明确告知提供车位使用权的事项。最终二审法院判决认定双方之问属于车位使用关系非车辆保管关系驳回B业主的诉讼请求。
　　简要分析
　　从上述案例中物业管理单位应特别注意在对外提供证明时一定需要经过内部的审批程序任何工作人员不可以擅自对外出具任何证明文件因为都可能引起严重的法律后果和对公司不利的、无法挽回的结果。同时在出具证明时不能在对方已写好的文件上加盖公章因为对方可能在已盖章的文件上再添加对自己有利对盖章一方极其不利的内容。该案件是依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定认定双方之间的车位使用管理而非车辆保管关系如果根据从2 004年1月1日起实施的《深圳可停车场规划建设和机动车停放管理条例》对车辆停放中双方的权利和义务进行了界定与《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定有所不同主要根据停车场经营单位是否有过错来判定是否承担赔偿责任因此物业管理单位在车辆停放管理中必须严格按照《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》履行管理义务和制定相应的管理程序。
　　物业管理服务风险防范案例分析四
　　A物业管理有限公司管理的某花园一套房产系1992年由发展商交付入伙该房产购买人系桂林B公司B公司一直至2001年6月才办理入伙手续。在办理入伙手续时A物业管理公司提出B公司应交纳1993年1月至2001年的物业管理费及相应的滞纳金合计23000元。B公司交纳了上述费用接收了房产并于2001年12月办理了房地产证。后B公司委托律师向法院提起诉讼请求判令退还上述已交纳的全部款项。B公司在庭审中提出的主要理由是该公司在2001年6月以前从未使用房产不应交纳上述费用A公司认为A公司从1993年开始提供物业管理服务不论B公司是否入伙、是否使用房产都应交纳上述款项。经过一、二审法院审胖法院认为2001年6月以前B公司既不是房产的所有权人也不是房产的实际使用人因此不是物业管理费的承担人A公司有权收取物业管理服务费但应向相关的对象收取。法院终审判决判令A公司退还己收取的全部款项并承担诉讼费用。
　　简要分析
　　上述争议属于管理费纠纷争议的焦点在于B公司是否是交纳物业管理费的法律义务主体B公司应从什么时间开始承担此项义务。物业管理费是因物业管理单位提供服务而产生的债权该法律关系中的法律主体是房产的所有权人和物业公司房产所有权人在取得所有之前可能会取得使用权。但房产所有权一定以国土部门的登记为准属于要式法律行为。B公司在入伙前因未办理房产证而未成为房产所有权人也未使用房产享受到A公司的服务依法不承担交纳管理费的义务。从2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》也明确规定了物业管理服务费交纳的义务主体是业主即所有权人。因此在实际操作中物业管理费的收取时间以办理房产证和通知入伙时间的二个时间中较早的一个时间开始。其他的计收时间都是缺乏依据的。
　　物业管理服务风险防范案例分析五
　　某花园系由A物业管理公司提供物业管理服务B是花园的一业主B认为A公司在物业管理服务中存在一定的问题对其管理服务不满意以此为由拒绝交纳物业管理费。A公司多次上门催收无效后采取了停止水电供应达30日的方式以实现收取管理费的目的。B起诉到法院要求A公司赔偿因侵权而给B造成的该房屋的经济损失。法院经审理认为A公司民事侵权行为成立应赔偿B的经济损失参照房屋的指导租金对B进行经济损失赔偿。
　　简要分析
　　在上述争议中涉及二个不同的法律关系一个是关于物业管理服务费的债权法律关系另一个是房屋所有权的民事侵权法律关系。物业管理公司提供服务有权收取物业管理服务费B不履行交纳管理费的义务构成违约但A公司以违法行为维护自己的合法权益构成了对B房屋所有权的侵犯所有权人有权使用房屋并获得相应的经济收益A公司利用从事管理的便利条件停止水电的供应直接导致了房屋无法使用造成经济损失。水电供应是房屋所有权人或使用人与供电公司、供水公司之间的合同关系A公司不是该合同关系的当事人A公司的行为侵犯了房屋所有权人、使用人和供水公司、供电公司的合法权益。即使物业管理单位受供水、供电公司的委托代理抄表物业公司也无权停止水电供应代理抄表仅仅是水电供应合同履行中的一个环节不意味着物业公司成为水电供厘的单位、成为水电供应合同关系的当事人因此物业管理单位必须明确法律关系的主体和权利义务的具体内容正确行使自己的合法权利。
　　物业管理服务风险防范案例分析六
　　某写字楼由A物业管理公司提供物业管理服务大厦同意提供中央空调冷却水接口至业主房屋内房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。B公司因空调漏水导致隔壁房屋内进水业主c公司的部分设备和货物被损坏造成了一定的经济损失。事故发生后A公司首先配合业主进行事故现场处理减少损失。同时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因鉴定结论是因B公司在安装房屋内空调时螺丝松脱导致冷却水漏出。基于上述情况c公司向B公司提出赔偿A公司作为中问人进行调解最后签订了三方协议由A公司和B公司共同对C公司的损失进行赔偿后A公司认为自己不应承担责任而反悔c公司起诉至法院。因A公司已签订协议愿意承担赔偿责任依法应作出赔偿。
　　简要分析
　　当安全事故发生时首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失同时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定该鉴定结论将是以后认定各方责任的依据也是法院在诉讼中认定过错的根据。在上述纠纷中A公司的做法和处理措施是正确的但当B公司与C公司协商经济损失赔偿过程中未分清各方主体的法律地位A公司承担了不应承担的责任。B公司是空调设备的所有权人也是该设备的管理责任人对因设备造成的损失依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在B公司事实是清楚的过错也是明确的。因A公司对法律的模糊导致了不应有的损失。