有合同可以补办变更手续，以合同为准，什么都没有就没办法了，法律讲证据。
按照物权法：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
要先补办房产证，然后土地证过户，必须产权清楚，证件齐全。
商品房上市交易登记办证需要原《国有土地使用证》，未办理土地使用证的，提供商品房出售合同及购房发票复印件各一份;变更后《房屋所有权证》复印件一份(原件核查);房屋双方买卖合同、房屋买卖双方(包括房主及共有权人)身份证复印件各一份(原件核查)。未办理土地使用证且2007年7月1日以后签订购房合同的须提供土地分割登记凭证(开发公司领取)。
建议将相关国土产权过户，以免不必要的麻烦，毕竟产权人是需要国土房产局认可的才行。
只能先以别人的名义办理报建然后由别人赠与给你。只有经过几个程序后才能正式转名到你的名下，前提是你们必须协商配合好。
这么复杂，不太清楚
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