买房子的整个过程，详细流程，谢谢，还有注意事项？

收房注意事项
一
在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：<面积实测表>
管线分布图
-查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有 差异。
-查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
-和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点：
第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――而现房无法分户计量；B开发商承诺在每户主卧室及客厅 预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔――而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔；C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材――而现房 则用的是镀锌管；）根据 <合同第十三条>约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装 分户计量设备的价格＋请政府相关部门来验收的费用＋装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度＊每米开槽改动费50元费用举证见开发 商推荐的装修公司东易日盛报价）＋PPR管与镀锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和＊两种管每米的差价＋无形损失）
第三，检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；
各种表的实际度数
墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。
测量一下楼宇的层高
3招：门窗灵活严又亮
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固
6招：阳台裂缝危险大
7招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
8招：大开龙头查漏堵
尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好 楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管
11招：拉闸断电不可少。。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控 制各分支线路。
13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施�卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座�洗手盆的上方不应有插座。
15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
-向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。

二
2。开发商是否有资格收取“契税”？什么时候收取？
3。开发商是否有资格收取“公共维修基金”？什么时候收取？
4。面积增加的依据和明细（套内和公摊）
5。物业管理费收费明细（电梯房和非电梯房的收费差异）
6。周转金（200元）的收取依据？是否交过此费意味着业主以后就再也不用交纳水费？
7。有线初装费的收取依据.。144元收费依据。用户有权利选择有线电视开通使用时间
8。收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房，此乃商业常识
2、公共维修基金只有房地局有权在房屋过户时收缴。 3、契税只能在过户时交纳 4、房产证代办费没有法定依据，也没有在合同中约定，不必交纳
商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局；房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专 用发票。
《北京市契税管理规定》
第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市 财政局确定的其他凭证的当天。
第十二条 根据征收管理的需要，契约征收机关可以委托有关单位代扣代缴和代征契约。具体办法由市财政局制定。
笔者注：代征收机关应出具征收单位的委托授权书
有线光缆初装费
笔者注：
此费用应是合同中规定标准设施，不应重复征收。
有线电视收视费
笔者注：
用户有权利选择有线电视开通使用时间。
三
第十条物业管理合同应当明确：
（一）管理项目；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其他。
第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权 人、使用人的监督。

《物管合同怎样签订》
根据《城市新建住宅小区管理办法》和有关的物业管理法规的规定，物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款：
（1）双方当事人的姓名或名称、住所
合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。
（2）管理项目
即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。
（3）管理内容
即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设 施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。
（4）管理费用
即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季 节性的供暖收费。有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。
（5）双方的权利和义务
（6）合同期限。即该合同的起止日期。
（7）违约责任。双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任。
（8）其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。
(十)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。
公用建筑面积分摊原则：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积 的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
可分摊的公用建筑面积：
1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、 消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务 的专用设备用房。
2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
不应入的公用建筑空间：
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
其他原则：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量 报告。
售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

原作者：hard-rock
1\收房应向开发商索要住宅使用说明书和质量合格证书.
2\验收应以合同书及附件规定的为准.
3\面积应以有资质的测绘单位出具的证明为准注意使用面积与建筑面积不同.
4\层高以合同规定为准实际层高比标注值少以内均为正常.
5\花园面积是否大于其承诺的最小值.
6\门窗安装是否端正与墙壁的接缝是否密封牢固?门窗质量是否合格(平直度密封性牢固性等)?
7\各层防水是否做好?(可以从天花板是否有水渍判断)
8\各种管线功能要了解如空调管路要保温等.
9\内外墙面是否有裂纹地面墙面是否平整.
10\阳台露抬的地砖是否牢固有否破碎裂纹活动等现象.
11\安装的安全护栏是否牢固.
12\电路水路是否接通?
13\电水暖煤气等表具是否齐全指示数字是多少?
14\空调运转冷热试验.
15\合同规定的赠送器具是否齐全?
16\电视电话宽带接口是否齐全?
17\厨房卫生间的通风孔是否具备?
18\信报箱是否安装?
19\可视对讲远程遥控煤气火灾报警窗磁门磁等控制和安全设施是否安装到位?
20\社区环境及合同中的其它约定.

在验房入住前还应查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指 数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍，目前我国的房地产业在《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前 在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有 关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦 出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察 看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年 二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。
另外，“两书两表”又增加了实测面积登记表
新房查验三十六招
买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专 家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。

关于门
1．门的开启关闭是否顺畅？
2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）
3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？
4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？

关于窗
5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
6．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
7．窗户玻璃是否完好？
8．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

关于地板
9．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？
10．地板间隙是否太大？
11．柚木地板有无大片黑色水渍？
12．地脚线接口是否妥当，有无松动？
13．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？

关于顶棚
14．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使 用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
15．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
16．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
17．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
18．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？
19．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？
20墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？21．内墙墙面上有否石灰爆点？

关于厨厕
22．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
23．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？
24．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防

水是否妥当？
25．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
26．砖缝有无渗水现象？
27．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
28．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？
29．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
30．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？
31．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。

其他
31．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？
32．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路 的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短 路火灾事故的发生。
33．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水 质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。
34．试煤气热水器开关是否妥当？
35．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
36．自来水水质怎么样？

上海市房屋土地资源管理局
关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知
沪房地资市<2002>0263号

各区县房地局、各房地产开发经营企业：
近年来，本市房地产市场日趋规范，但商品住房面积纠纷仍较突出，已成为当前商品住房交易中主要矛盾之一。为进一步规范房地产开发经营企业商品住房销售 行为，切实保障购房者权益，现根据建设部《商品房销售管理办法》、《上海市房地产转让办法》，就预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法作如下规定：
一、房地产开发经营企业与购房人签订的商品住房预售合同必须明确载明房屋建筑面积（即总面积，下同）、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积。
房地产开发经营企业在签订商品住房预售合同时应向购房者提供"房屋建筑面积计算表"，交房时应向购房者提供"房屋建筑面积测算表"。
二、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：
（一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法
1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%），预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下：
┃实测共用部位分摊建筑面积－预测共用部位分摊建筑面积┃
面积误差比= ------------------------------------------------------×100％ 预测共用部位分摊建筑面积
2、预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。
3、实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8% 的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。
（二）套内建筑面积增减的处理办法
1、套内建筑面积按"按实结算"的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。
2、凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应 退还多收的房价款。
三、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑 面积、套内建筑面积不一致时，仍按本通知第二条规定处理。
四、预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款；房屋建筑面 积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款；但合同另有约定的，从其约定。
五、凡2002年7月1日后交付的商品住房，预售合同约定的面积与交付时实测面积发生增减的处理均按本通知规定执行。