房屋法律问题

先找对方谈谈，给他们说点好话，拿点误工费给他们，到国土房管部门去把【房地产证】户过了。只能是农户过农户，非农户不能卖农户的房子哦。
如你们好话说尽对方也不愿意去的话，那就只有向当地法院起诉对方，要求对方协助过户。
打搅了，谢谢！

下面两个案例，你看了后会明白一些维权问题，相信对你有一定的帮助。
一、《买房50年后遭遇违约！产权没过户，房子该归谁？》
50年前，老王花400元买了村里一套房屋；50年后，卖方却翻脸不认账，领走了8万多元的拆迁补偿款。
老王说：“房子我已经买下了，拆迁款怎么你们领呢？”卖方却说：“你办理过户了吗？房子在谁名下，政府拆迁补偿款就应该归谁。”无奈之下，近日王老汉只能起诉到海沧区法院。
买房50年后遭遇违约
据老王说，1959年6月7日，海沧区洪塘村的王老汉与张先生的父亲老张签订了一份购房买卖协议书，约定老张将其名下的两间房屋出让给同村村民王老汉永久居住，王老汉依协议支付400元。房屋买卖协议签订以后，王老汉及其妻子、岳母就一直居住在这两间房屋内，他的岳母今年已经95岁高龄。但是，这一笔买卖成交后，双方在50年时间里都没有办理过户，据王老汉说，是因为当年大家都觉得没有过户的必要，都是村里人互相信任。王老汉没有想到，他认为可以信任的交易50年后会遭遇违约。原来，老张去世后，他的儿子小张不认账了。
2008年，王老汉向老张购买的房产因政府建设用地需要被征用。按征用拆迁协议的约定，拆迁货币补偿款安置方式是3026元/平方米。因老张已故，其名下的房屋由其儿子张先生继承，有关的拆迁补偿款全部被张先生领走了。“代领”以后，张先生拒绝将拆迁房屋补偿款支付给王老汉。王老汉起诉到法院，要求张先生支付拆迁补偿款8万多元。
　 产权没登记 物权归谁？
据了解，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的买卖必须以登记为生效要件，登记是法律规定的物权公示方式，不动产买卖未经登记则不发生所有权转移的效力。因此，本案争议的关键是房屋的所有权是否发生转移。
对此，被告方认为，房屋的所有权没有发生转移，因为没有证据证明原告进行了不动产登记手续，既然所有权没有发生转移，那么因房屋而产生的一系列收益也就自然与原告无关，原告50年前所签订的购房合同仅仅得到了该房屋的使用权，因此不能获得拆迁补偿。
但是，原告王老汉一方则认为，买卖行为发生在50年前，不能够以现在的法律标准来要求50年前的交易双方，而应当从当时的交易习惯来考量，也应当认定讼争房屋的所有权已经发生转移。
法官说法：尊重50年前的交易习惯
经审理，主审法官最终采纳了原告方的观点，认定房屋的所有权已经发生了转移，并判定征地补偿款项归王老汉所有。法官说：“这个判决既考虑到了50年前的社会经济活动交易习惯，也维护了社会的公序良俗和正常的社会交易。”
法官认为，王老汉一家人一直实际居住讼争房屋，也实际支付购房款，房屋买卖合同已实际履行。虽然没有证据证明已办理房屋产权过户登记手续，但王老汉向老张购房及在讼争房居住已有50年时间，在所在的村委会具有公开的展示性，能够满足物权排他性的要求，符合物权公示原则，应当认定物权变更发生了效力，王老汉取得了讼争二间房屋的所有权。现讼争房屋被征收拆迁，张先生取得的拆迁补偿应当归于王老汉。因此，法院近日作出一审判决，要求张先生支付拆迁补偿款80086元。

二、《未办理更名过户的房产究竟归谁所有》
【基本案情】原告（郭骁）与被告（宋刚）原系同事关系，2006年8月16日双方签订房屋转让协议一份，约定宋刚将其所有的坐落于沈河区31号私有房屋（建筑面积91平方米，以下简称争议房）转让给郭骁，价款为193,000元。原、被告双方签字。协议签订时，原告已支付全部房款，被告也将房屋交付原告，但因营业税原因，双方约定暂不办理过户手续。原告取得房屋后，一直以自己为出租人经中介将房屋出租给他人使用。
2008年9月5日，本院对被告宋刚的弟弟宋毅因拒不履行李会军诉宋毅民间借贷一案的生效判决，对其予以司法拘留。第二天被告宋刚及其妻子孙云共同出具担保书，以争议房为宋毅担保，承诺如宋毅在2009年2月16日前未偿还欠款，愿以该房抵偿欠款三十万元，并将房产证、契证原件交到法院，法院对宋毅提前解除强制措施，并对争议房进行了查封。2009年3月2日，因宋毅未按承诺偿还欠款，2009年3月3日，本院作出（2009）皇执590号民事裁定书。裁定执行担保人宋刚、孙云应当履行义务部分的财产（争议房）。执行过程中，2009年3月11日，原告郭骁向本院执行局提出异议，法院于2009年3月29日以（2009）皇执590号执行裁定书，裁定驳回郭骁的异议。之后，郭骁作为原告遂向本院起诉，要求确认争议房的所有权，并要求被告宋刚将争议房所有权过户至其名下。
另查，原告郭骁取得房屋后，于2007年4月以被告宋刚名义用争议房抵押，向中国建设银行沈阳市南湖科技开发区支行贷款150,000元，该贷款一直由郭骁偿还。
【原审判决结果】驳回原告郭骁的诉讼请求。
【原审判决理由】法律规定，不动房物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中原、被告签订的房屋转让协议，是双方当事人真实意思表示，为有效合同。虽然原告已交付了全部房款，被告也交付了房屋，但这属一种为物权变动即房屋所有权转移这一结果的原因，是一种债权。 法律规定所有权的转移、必须经登记这一公示行为才能生效，现原、被告并未办理过户登记手续，故合同有效，但该争议房的所有权并未转移到原告，原告要求确认争议房所有权的主张不符合法律规定，本院不予支持。关于原告郭骁要求被告宋刚将争议房过户至原告郭骁名下的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。本案争议房现因被告原因由法院依法查封。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七规定“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政相关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”故原告的该请求现属法律上不能履行，本院对该请求不予支持。原告待该原因消除后，可另行主张权利。
【上诉人郭骁的主张】认为一审法院判决错误。请求依法确认该房产为郭骁所有，判令宋刚办理相关手续，确认在该房产上设立的他项权利无效。
【二审改判情况】 撤销本院（2010）皇民二初字第1号民事判决书；确认坐落于沈河区31号私有房屋归上诉人郭骁所有；被上诉人宋刚在本判决生效之日起十日内将争议房的所有权变更登记至上诉人郭骁名下。
【二审改判理由】 在（2009）皇执590号执行案件中，作为执行法院的原审法院，针对本案上诉人郭骁提出的异议涉及的权属关系只作形式上的审查，而不作实体审理。因形式上该房屋所有权人确未登记在郭骁名下，原审法院裁定驳回了郭骁提出的执行异议，正因为该执行裁定不能对本案所涉房屋权利归属作出实体处理，郭骁方向原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十九条的规定提起了本案的案外人异议之诉，请求对诉争房屋权属进行确认。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权上的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。综上，郭骁要求确认争诉房屋所有权的诉讼请求有法律依据。
关于本案诉争房屋即坐落于沈河区31号私有房屋的所有权归属问题，郭骁与被上诉人宋刚之间关于本案诉争房屋的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭骁交纳了购房款，宋刚交付了房屋，双方已实际履行了合同的主要义务，应当继续履行，共同办理房屋所有权更名过户登记。宋刚在已将诉争房屋交付给郭骁明承诺随时配合郭骁办理更名过户手续的情况下，表明宋刚以转让的方式将房屋所有权转移给郭骁是其真实意思表示，事实所有权应为郭骁所有，宋刚将诉争房屋作为执行财产担保显然违反了合同约定，侵犯了郭骁的事实所有权。综上，郭骁的诉讼请求存在事实和法律依据，本院予以支持。
关于诉争房屋已被人民法院查封的问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，郭骁已经支付全部房屋价款并实际占用，虽未办理过户登记手续，但郭骁与宋刚之间的《房屋买卖协议书》明确约定宋刚随时配合郭骁办理更名过户手续，因此，对诉讼房屋人民法院不应查封，作为执行法院的原审法院对本案诉争法院应当解除查封。
【二审改判关键】二审查清本案的法律事实，是郭骁作为案外人对他人间案件涉及自己财产的权利而提起的一种新型诉讼。二审法院在确定本案的法律关系后依法改判。
二审认为执行异议涉及诉权属关系只作形式上的审查，不审查实体。执行局驳回郭骁的异议是正确的，此时郭骁只有依法提起诉讼，只有经过案件的实体审理才能确定争议房的权属关系。之后，依照最高法院的司法解释将争议房确定为郭骁所有，从而导致全部改判。
【问题一】 什么是案外人异议之诉，有何法律渊源？
所谓案外人异议之诉，就是在他人已发生的诉讼中，就其涉及的财产标的物，案外人认为执行标的物应为自己所有而以他人诉讼的双方为被告依据法律规定向执行法院提起的一种确认之诉。这是修改后的民事诉讼法中所规定的一项新的诉讼种类。民事诉讼法第204条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”这条明确规定了案外人的诉权，可以提起的仍为一种民事诉讼，同其他一审程序一样仍属二审终审制。在确权过程中，例如涉及本案的房屋买卖关系的确权问题，应当依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，即被执行人购卖第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，郭骁与宋刚间的房屋即属于此情况。
【问题二】本案谁是侵权人？
本案争议房宋刚已出卖给了郭骁，但是宋刚仍用此房作为担保物，此时宋刚是侵权人，侵犯了郭骁的所有权。
【问题三】“没有办理过户”仍可确权的法律依据
根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，郭骁已经支付全部价款并实际占用，虽未办理过户手续，可确认争议房为郭骁所有。
【问题四】事实所有权的含义
不是规范的法律术语，是指在民事法律行为中，买卖双方对物权的真实意思表示，该表示可以作为事实一种民事法律事实，它不同于已被法律确定的所有权，事实所有权属于所有权的一种动态形式。本案中，郭骁对争议房具有事实所有权，它还需要法律程序才能转化为排他性所有权，即经过办理更名过户手续，该所有权就被固化。

1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据是物权法14条。房证你给爷爷但是房证名字不是你爷爷的，这样的情况在法律上房屋的产权依然不发生变动也就是说房子依然还是原房主的。

2、当时有没有签订买卖合同或者协议，最不济也得有个收据表明收过钱吧，如果什么都没有的话确实说不清楚了。

3、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据是合同法107条。因此你只需要按照合同约定要求对方履行合同协助过户即可，不愿意就起诉解决。如果没书面合同或者协议的话就麻烦了，得找证人和其他证据证明你们当年有过事实上的交易。真没合同的话建议请律师帮你们找证据吧，证据问题不是在网上分析能够解决的。

4、拆迁补偿是对物权的补偿和对落在房屋内户口者的补偿，像你们现在这样的情况在法律上是没有物权的，拆迁补偿的时候你们只有看着原房主收钱的份。保证书也保证不了你们依法享有物权，唯一的途径是过户登记。协商解决是最和平的，协商不下起诉解决也是很和平的，不要吵架打架就好了，谈不拢就收集证据起诉吧。

1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据是物权法14条。房证你给爷爷但是房证名字不是你爷爷的，这样的情况在法律上房屋的产权依然不发生变动也就是说房子依然还是原房主的。

2、当时有没有签订买卖合同或者协议，最不济也得有个收据表明收过钱吧，如果什么都没有的话确实说不清楚了。

先要看此房屋能不能够买卖，如果房屋是农村宅基地上建设的住宅，不能够向本集体组织的村民外的人出售。
如果可以买卖，那么你们可以向法院提起诉讼要求产权人履行合同配合你爷爷完成过户手续，另外申请财产保全，冻结与此房屋有关的物权变更。

我听说过个类似的事，买家最后是和原户主私谈事偷偷录像和录音了，最终对方承认了。建议类似处理。