以房产作投资或作股权转让应该交哪些税

1.税法规定：以房产或土地使用权作为投资，共享利润、共担风险的，在投资的时候免征营业税和土地增值税。相应地，免征了营业税，自然就免征了城建税和教育费和附加。你在取得股权的时候，也不用交个人所得税，以后分红的时候就要交个人所得税。
2.你将取得的股权再卖出去，也不用缴纳营业税，但要缴个人所得税。

注：以上情况只是假定你以个人身份向非房地产企业投资；如果你向房地产企业投资，则要交土地增值税。如果你本身是房地产企业，以房产向其他企业投资入股，也需要交土地增值税。
即是说，在投资双方中，只要其中一方是房地产企业，就要交土地增值税。

但有一点你要清楚，‘共享利润，共担风险’的概念，如果你投资入股后，是收取固定收益的，就不符合这个条件，以上所述及能免征的税就要计征。

针对整体资产转让的模式在实务中运用所碰到的问题，结合下面两个案例进行详细分析如下：   [案例分析1]某民营房地产综合开发企业A公司为了构建房地产开发的全新平台，拟先进行架构重组，再通过在证券市场买壳实现上市，A公司之所以要在收购前进行架构重组，是由于A公司以前年度购入的土地储备以及其他投资性房地产均按历史成本法入账，各项固定资产相对于现时市场价格属低估，其中，A公司账面资产为2亿元人民币，负债为1亿元人民币，净资产为1亿元人民币，经评估后的A公司资产为2.8亿元人民币，负债为1亿元人民币，净资产达到1.8亿元人民币，而A公司拟收购的壳公司股权价值为1.5亿元人民币，A公司的账面净资产无法满足《公司法》关于对外投资不能超过净资产50%的规定，为了完成该交易以及在下一步将A公司注入上市公司时充分体现其真实的市场价值，公司在充分考虑减少交易税负条件下形成了以下的重组方案：    A公司先成立一家注册资本为50万元的有限公司P公司，作为收购主体，然后用A公司的全部经营性资产和负债经评估增值后对P公司进行增资，A公司随之成为P公司的控股股东。P公司因注入评估增值后的A公司的所有资产和负债，其净资产符合了《公司法》对外投资的要求，在此基础上，P公司继续通过其整体资产向目标上市壳公司的控股股东进行增资扩股，通过控制该上市壳公司的控股股东间接控制上市公司，A公司和P公司上述两次资产交易同时经当地税务机关审核确认，同意对上述改组比照整体资产转让交易处理，根据国税发［2000］118号文的规定‚； 作为整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券，其他资产不高于所支付的股权的票面价值20%的，经税务机关审核确认转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失（见表1）。    [案例分析2]某外资甲公司拟收购某民营乙公司，经营木材部分业务及相关资产，经评估确认，甲公司经营木材部分的资产负债情况如下：流动资产为1000万元人民币，房屋建筑物原值1000万元，评估价值为1500万元人民币，生产设备原值1000万元人民币，评估价值为1500万元人民币，资产总额经评估合计为4000万元人民币，负债总计1000万元人民币；所有者权益经评估合计为3000万元人民币。    甲公司与乙公司经谈判协商后，形成了三个收购方案：    方案一，甲公司以现金3000万元收购该部分资产及相关业务，乙公司承诺不再经营木材业务；按照税法规定，该方案乙公司应缴纳相关的营业税、土地增值税、增值税和所得税，其中转让房屋及建筑物和生产设备应按销售不动产的规定缴纳5%的营业税，土地增值税由于增值额占扣除项目比例未超过50%，因此适用税率为30%，由于生产设备转让价超过原值，因此增值税税率为4%减半，即按2%缴纳，而所得税税率则为33%。因此乙公司在转让过程中所承担的税负为545.925万元[3000*5%+（1500-1000-75）*30%+1500*2%+（3000-2000-150-127.5）*33%]。    方案二，乙公司将木材部分相关的资产和负债放入一家独立核算的分支机构，同时乙公司成立一家注册资本为50万元的有限公司——丙公司作为被收购主体，然后用这个独立核算分支机构的全部经营性资产和负债经评估增值后对丙公司进行增资，甲公司最后收购增资后的丙公司。由于符合税法对企业利用非货币性资产对外投资以及符合国税发［2000］118号文关于整体资产转让中转让企业暂不计算确认资产转让所得或损失的规定，因此该整体资产转让的过程不用计缴营业税、土地增值税、增值税和所得税，但甲公司收购乙公司持有的丙公司股权时，乙公司则需依法缴纳股权转让所得税330万元[（3000-2000）*33%]。    方案三，与方案二大致相同，不同之处在于甲公司选择收购丙公司的所有资产和负债，根据国税发[2003]45号《关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》规定，如符合国税发[2000]118号文规定的整体资产转让行为，其接受企业取得的转让企业的资产的成本，可以按评估确认价值确定，不需要进行纳税调整，因此丙公司在转让该等资产和负债时，就不需要对该评估增值部分缴纳所得税，但相关的营业税、土地增值税和增值税则应依法征收，税负为307.5万元[3000*5%+（1500-1000-75）*30%+1500*2%]。因此，乙企业在考虑税负较少的情况下最终选择了方案三（详见表2）。    上述两个案例很好地说明了企业若能灵活运用整体资产转让的交易方式，能够在很大程度上降低重组带来的税务负担。但在实际操作中应注意以下几个方面：    1.交易必须是整体性资产的转让，资产转让方如果是一家控股公司，在实际操作中可以将拟交换的控股子公司改造为独立核算的分支机构。如果转让的是一项业务的资产和负债，则可以将该项资产和业务放入一家独立核算的分支机构，构造符合整体资产转让条件的交易标的。    2.应格外注意整体资产转让的临界点，20%的突破将会给交易带来重大影响，充分利用该所得税优惠政策来设计交易方案。   3.在实施架构重组前须与当地税务机关进行沟通并取得一致的共识。由于整体资产转让涉及面比较广，在实际操作中限制条件较多，因此在实施重组前及实施后与税务机关进行充分的沟通是成功实施的关键，况且国税发［2000］118号文规定，如整体资产转让企业和接受企业不在同一省（自治区、直辖市）的，则应报国家税务总局审核确认。   4.资产接受方可以按照评估价格入账并计提折旧、摊销或结转成本，资产增值部分在税务处理中可得到认可；根据国家税务总局国税发[2003]45号《关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》规定，如符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号文）第四条第（二）款规定，整体资产转让企业暂不确认资产转让所得或损失的整体资产转让改组，接受企业取得的转让企业的资产的成本，可以按评估确认价值确定，不需要进行纳税调整。由于资产增值在税务处理中能够得到税务机关的认可，因此企业应利用资产重估的机会充分将资产增值予以体现，合理地利用该优惠政策为重组后的企业带来适当的税收优惠。    5.若企业希望通过整体资产对目标公司增资扩股的方式取得上市公司的控制权，则应适当地绕过上市公司增资扩股受证券法规限制的规定。如上述案例一中的P公司，P公司最终选择了对上市壳公司的控股公司进行增资扩股，通过控制上市公司的控股股东来间接完成对上市公司的并购，这是因为如直接对上市壳公司进行增资扩股将很大程度上受到证券法规的限制，操作难度大、操作程序非常复杂。因此，选择适当地绕过上市壳公司，通过对其控股股东增资扩股的方式来达到并购该上市壳公司的目的。    由于整体资产转让所享有的税收优惠是税法中设定限制条件较多的一条，因此企业应审慎考虑上述所列的几个方面，灵活运用整体资产转让不确认资产转让所得并且不需要缴纳资产转让所得税的优惠政策，为企业的架构重组和并购交易实现现金流出量的最小化和税负流出的最大节省发挥其应有的作用。

问题不清楚。在实践中，土地使用权出资一般是可以免掉营业税和暂缓征收土地增值税的。土地增值税和所得税存在接受方抵扣的问题，如果出资方按照约定的投入价值缴纳了所得税，接受方就可以按照按照约定的投资价值在税前列支；否则只能按投入方的账面价值在税前列支。