旧城改造项目如何运作?

秦皇岛市人民政府关于老旧小区和城中村改造的实施意见    为改善我市老旧小区和城中村居民的生活环境和居住条件，全面提高广大人民群众的居住质量，大力推进文明社区建设，进一步提升城市整体形象和文明程度，努力实现建设“绿色秦皇岛、和谐秦皇岛、活力秦皇岛、魅力秦皇岛”的发展目标，根据有关法律法规和政策，并结合我市实际，特制定本实施意见。    一、基本原则　　1、社会效益和环境效益相统一的原则。实施老旧小区和城中村改造，要突出社会效益和环境效益，兼顾经济效益，提高改造区片人民群众居住水平，完善城市功能，改善城市形象。　　2、政府主导、市场运作的原则。充分发挥各级政府在老旧小区和城中村改造中的主导作用，制定相关配套政策，引导和推动老旧小区和城中村改造。采取市场化运作方式，鼓励开发企业参与老旧小区和城中村改造。　　3、政策推动、群众参与、群众自愿的原则。政府提供相关优惠政策，充分调动改造区片内群众的积极性，引导群众主动参与改造。　　4、公开公平公正的原则。坚持依法按程序办事，实行公开透明、阳光操作。对改造区片项目规划、拆迁安置、工程建设等，依法实行公示、听证、招投标、公证和担保制度。　　5、统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、逐步实施的原则。实施老旧小区和城中村改造必须符合城市规划要求，按照规划，有计划、分批分期、逐步实施。城中村改造应本着“成熟一个，改造一个”的思路进行。　　6、与文明社区创建相结合的原则。实施老旧小区和城中村改造要同文明社区创建相结合，使改造后的小区成为文明社区。　　7、属地管理的原则。充分发挥各区政府、市开发区管委会的职能，由各区政府、市开发区管委会具体负责本区内的老旧小区和城中村改造工作。    二、改造的范围　　1、城市建成区内建造年代较长、配套设施不完善、建筑结构不合理、居住环境较差、影响城市景观的住宅区（简称“老旧小区”）；　　2、建成区内未签订开发协议的村庄和城市规划需要进行改造的村庄（简称“城中村”）。    三、配套政策　　1、实施老旧小区和城中村改造，鼓励建设“低密度、高容积率”小区，提升新建小区的品味。在城中村改造的规划设计中要兼顾到村民改造后生活需要，酌情增加用于安置的公建和商业建筑面积。　　2、根据老旧小区和城中村改造项目盈亏测算，市政府将视情况给予不同的优惠政策。对于能够自求平衡的老旧小区和城中村改造项目，市政府不给予收费减免。对于不能自求平衡的老旧小区和城中村改造项目，减免城市基础设施配套费、墙体材料革新与建筑节能专项基金、物业管理公共资金；需要易地建设人防设施的，享受经济适用住房政策，减半收取人防易地建设费；其他收费项目按低限收取。老旧小区和城中村改造项目土地出让净收益除8％偿债资金上缴市财政外，全部返还项目所在的区政府、市开发区管委会，作为老旧小区和城中村改造市政基础设施的建设费用或用于弥补本区政府、市开发区管委会组织的其他老旧小区和城中村改造亏损的项目。　　3、按上述优惠政策仍存在改造资金不足的，各区政府、市开发区管委会可利用部分农用地转为建设用地获得的土地出让净收益予以弥补。　　4、各区政府、市开发区管委会可根据实际情况采取土地公开出让或项目整体招标的方式实施老旧小区和城中村改造。　　5、对于改造区片内原有居住面积较小，达不到全市平均居住面积的，由各区政府、市开发区管委会采取措施妥善解决。原则上超出应安置面积且不足全市平均居住面积部分按成本价购买，超出全市平均居住面积部分按商品住房价购买。具体办法由各区、市开发区结合本区实际制定。    四、具体运作程序　　1、各区、市开发区提出拟改造区片范围并面向区片内居民或村民进行公示，广泛征求意见。　　2、经公示并取得拟改造区片内居民或村民同意后，各区、市开发区报市政府审批确定。　　3、市规划局按市政府批准的改造区片提供用地规划设计条件。　　4、市国土资源局根据规划条件、评估地价审核项目测算，面向社会公开出让土地，或组织项目整体招标。　　5、获得拟改造区片改造权的房地产开发企业依法进行拆迁安置和开发建设。    五、保障措施　　1、加强组织领导。市政府成立秦皇岛市老旧小区和城中村改造领导小组，负责组织协调全市老旧小区和城中村的改造工作。领导小组下设办公室（简称“市旧改办”），负责全市老旧小区和城中村改造的日常管理工作。市旧改办设在市房产管理局。　　各区政府、市开发区管委会也要分别成立老旧小区和城中村改造领导小组及其办公室，具体组织实施本辖区内的老旧小区和城中村改造工作。　　2、各职能部门要密切配合，协调联动。规划、国土、建设、房产等部门要通力合作，在各自职权范围内做好老旧小区和城中村改造工作。特别是要加强拆迁管理，做好拆迁安置工作，严禁野蛮拆迁，切实保护拆迁当事人的合法权益。　　3、加快审批速度，提高审批效率。市行政服务中心及各有关部门对申报的老旧小区和城中村改造项目采取并联审批等方式，缩短审批时限，为实施老旧小区和城中村改造提供优质、高效的服务环境。　　4、建立奖惩机制。为加大老旧小区和城中村改造工作的推进力度，市政府要建立老旧小区和城中村改造工作奖惩机制，对在实施老旧小区和城中村改造中工作扎实、方法创新、成绩突出的区、市开发区要给予重奖，对缺乏开拓进取精神、工作成效不明显和工作不负责任、方法简单粗暴、在社会上造成恶劣影响的要给予严肃处理。各区政府、市开发区管委会也要结合自身实际建立行之有效的奖惩机制，确保老旧小区和城中村改造工作顺利实施。