比较我国政府角色与西方政府角色最大的不同？并说出原因？

房地产业既与百姓的基本生活息息相关，又关系到整个国民经济的景气状况。为了促进其健康发展，各国政府均会制定一系列的调控性政策。本文在借鉴外国政府控制房价的有效经验的基础上，结合我国国情，提出了一些控制房价上涨的思路和对策，以供商榷和参考。
一、我国房价走高的深层次原因分析
住房是关系到每个人“安居乐业”的特殊商品，房价则成为一个关系国计民生的大问题。中央更是把控制房价的增长作为当前的一项重要工作来抓，“国八条”、“国六条”的公布及相关调控杠杆的推出，显示了中央政府控制房价的决心。但这些措施实施后房价并没有明显回落，个别城市房价的小幅回落也是因这些地方房价虚高过度。那么，是什么原因造成我国房价的走高呢？其深层次原因有三个：
1.供求关系的表现。我国人口多，而适宜居住的人均土地面积有限，与百姓收入水平相适应的住房供应量更是严重不足。改革开放后，随着人们生活水平的提高，房屋需求的膨胀就一发而不可收。一方面是有限的土地资源，另一方面是城市规模的扩大和城市人口的膨胀造成我国房地产价格持续走高。
2.利益的驱动。许多地方政府把房地产业当作拉动地方经济发展的强大动力，财政收入的支柱，甚至是政府业绩的表现。所以，“国八条”、“国六条”在一些地方推行时打了折扣。如有些地方政府针对百姓要求公布商品房开发成本时，推说这是企业的商业秘密，政府不能公开等。
3.住房保障机制不健全。住房保障机制是国家社会保障机制的一部分；我国由于起步较晚，尚未建立完善的住房保障机制。我国许多地方虽相继推出了照顾中低收人家庭购房的举措，如经济适用房、解困房等等，但由于保障机制不完善，操作中漏洞太多，致使许多房源落到了炒房者甚至回流到开发商的手中，这样老百姓意见更大。
二、外国政府控制房价的主要经验
许多国家都经历过我国近年来住房市场所出现的问题和矛盾，也采取了许多调控房价的措施和手段。虽然国情不同，有些方法在我国不一定能行得通，但有不少措施对我们是极具借鉴意义的。概括来说，其有效方法主要有：
1.用税收杠杆控制房价。税收措施主要是为了抑制住宅投机现象，许多国家对居民拥有的第二套以上住宅征收重税。此法源于英国等西方国家，称房产空置税或空房税。房产以实名登记，每个公民只允许在全国范围内有一个主居住房产(此房享受免税或最大可能性的税收优惠)，其它房产在买卖时均需缴纳高昂的资本利得税。同时，为抑制土地倒卖，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收交易税。
另外，高额地皮税的征收也有效的抑制了房地产投机行为。在法国，购房者除缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。
韩国政府为了抑制房价过快增长，先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。首先，加大房地产税收力度。为抑制住宅投机现象，政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税。2006年11月将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%。同时，为抑制土地倒卖，政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。
2.用利率杠杆调控房价。英国房价自2001年初以来进入了新的上涨周期，到2005年3年多时间里每年增速都超过20%。为此，英国政府和中央银行从供需两方面入手，抑制房地产市场的过分火爆。2005年8月以来，房地产市场已逐渐呈现降温迹象。一方面，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，利率从3.5%提高至4.75%，导致抵押贷款成本增加，遏制了房地产消费信贷过热。另一方面，英国政府于2004年底通过了《住房法2004》，就如何确保建造足够的低收人群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等作出了一系列切实可行的规定，此举有效保障了社会中低收入阶层的住房权益。
再如韩国，2006年11月15日政府宣布，今后5年内将在房价涨幅最大的首尔江南区建造10万套住宅，并计划提高银行贷款利率。这些措施出台后，韩国房地产热明显降温，市场出现浓厚的观望气氛。
3.用廉租房来抑制房价。法国自1999年以来，平均房价已上涨45%。为抑制房地产市场可能出现的泡沫，2006年9月法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。此外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，使得社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。
在法国，建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴，建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。一方面严格控制房源，大部分廉租房只租不卖；另一方面向社会公开廉租房出租情况，接受大众监督。
4.向低收入阶层倾斜。墨西哥政府向低收人阶层倾斜的措施实施效果是最为明显的。在墨西哥城市化进程中，大量农村人口涌人城市，中低收人人口的住房问题已经成为影响社会稳定的关键。而多数开发商受利益驱逐，选择建造面向社会中上阶层的高档豪华住宅，使得社会福利房的开发无法满足需要。为此，墨西哥政府采取了向低收入阶层倾斜的住房政策。墨西哥政府通过上调高档住宅土地使用许可申请费和提高抵押贷款利率、控制贷款规模以及提高产权评估等行政收费和税收标准等多项举措抑制高档住宅的开发。同时，银行和全国性抵押贷款机构也根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，进一步减少高价房的开发。政府还通过全国劳动者住房基金机构推动低价房的建设。对于每套房价在15.5万比索(1美元约合11比索)以下的房地产项目，该机构以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款；中央和各州政府降低甚至免除其获得土地使用许可的费用，同时政府还拨款用于项目周围道路、学校及医疗机构等配套设施的建设。
5.坚持“福利房”和小户型。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建“福利住房”，且一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末，全国户均住房面积小于100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措。二战后，德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建“福利住房”。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利房”。
三、借鉴国外经验，完善我国房价调控政策
结合我国的具体情况，借鉴国外的有效经验，我们认为，应该采取以下手段来调控房价。
1.最关键的措施是完善我国住房保障制度。我们在设计住房制度改革的思路时，充分借鉴了西方国家在完善公共住房保障制度上的成功经验。1998年的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)明确规定：在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。这是适合我国国情的正确选择，必须坚决贯彻执行。事实证明，完全靠市场化的方法来解决我国的住房问题是行不通的。经济适用住房和廉租屋不仅要增加比例，还要建立完善的操作规程，以切实解决广大中低收入者的住房问题。
2.采用多种渠道增加住房供应量，调节供求关系，增加住房供应量，调节供求关系是降低房价的最根本措施。政府、企事业单位通过大量自建位置、品质都很好的住房，增加供应量，抢占商品房的高端客户群，就可有效地平抑商品房价格。
3.切实用好税收杠杆。对居民投机炒房、购买第二套住房、五年内转售的商品房以及购买超大面积和豪华住宅的行为，通过税收来调节和平抑。对开发商囤积抬价的行为课以重税。楼盘发售采取明码标价，凡取得预售证的房子必须一次性标价公开发售。对有房不卖，故意压房，坐地起价的地产商予以重罚。对一年内未售出的住房开始收税，争取对三年有房不卖的行为，要从收税上收回它的工程造价的1.5倍。
4.重申建设部关子房地产开发资质管理的相关规定，严格执行房地产开发市场准入制度。从目前的房地产市场现状来看，发生的许多消费纠纷恰恰在于部分房地产企业缺乏有效的管理和专业技术保障，究其根本是由于非专业的房地产企业在进行开发。房地产业是一个政策、技术、资金和管理密集型的高风险产业，它涉及专业理论研究、技术实践管理(规划、建筑、施工和材料等)、金融风险控制、宏观政策把握和行业政策理解等。如果从业人员缺乏相应的专业技能和管理能力，其后果可想而知。同时，众多非专业性房地产公司通过招标或拍卖方式取得土地并进入房地产开发领域，也在一定程度上抬高了土地价格，从而提高了市场对房价的预期。从目前阶段来看，严格执行房地产开发市场准入制度，缓和市场的过高预期，对现阶段控制房价非正常上涨有着重要的现实意义。
5.严格执行透明售房等相关政策。在市场经济发达国家，政府经常发布与群众生活密切相关的商品成本价格情况，目的是让公众了解、参与价格的形成，从而使价格趋于合理。
不久前，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格丁作意见的通知》第八条明确规定：加强市场监测，完善市场信息披露制度，要求各有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。商品房的社会平均成本，并不是什么行业秘密，而是应为社会所了解的公共信息。通过商品房的平均社会成本以及其平均销售价格，公众就可对房价是否合理做出自己的判断。公开房价成本并不是取代原有的调控政策，恰恰是对“国八条”中“提高信息透明度”这一条的深化。
严格执行透明售房政策，通过网上所有房源及其相关信息的公示，无疑会在一定程度上有效解决房地产市场供求信息不对称的局面。这不仅拓展了消费者的信息获取空间，同时也是把知情权、参与权和监督权交给市场。根据实际执行情况来看，通过网上备案政策措施和相关技术手段来规范市场行为，能有效地遏制人为惜售、重复预订等违规行为，从而使广大消费者能放心购房，明白购房。从这一角度分析，透明售房等相关政策的有效实施，可以使得房地产市场能有一个更加公开、公平和公正的交易环境，并因此形成相对合理的市场房价，这对于限制房价的非正常上涨具有积极的作用。当然以这种方式公布的数据和信息依然需要严密、有效、持续的监督和管制，才能确保为市场提供的数据和信息是可靠和及时的，从而起到其应有的作用。

政府的职能可分为两大类，对内有统治职能，管理职能和服务职能，对外有保卫和协调的职能。我国政府的职能在十一届三中全会之前主要体现为统治职能和管理职能。高度集中的中央集权伴随着同样集中的计划经济体制以及极端统一的意识形态，使得人民对国家产生高度依附，独立的公民社会难以形成，所以一国之内，事无巨细均由政府来来操控。比如六七十年代的单位制度，单位不能辞退工人，人们一辈子都是享用这国家给与的铁饭碗，但同时人身自由也被束缚。改革开放之后，国家内部的行政改革也同时开始，政府逐渐放松了各个方面的限制，统治职能和管理职能都有所下降，服务职能上升，相应的市民社会也在发展。
相对于中国，西方形成了比较成熟的公民社会，如英文词community即是对这一社会的具体描写。所以政府的职能主要集中在管理和服务上，统治职能相对弱化

一个管控人民,一个服务人民.
由于某国很久以前就统一了,中央鸡犬制度得到了长时间的完善,内部非常稳定.人民习惯了被当局完全控制的生活,坚信让当局管着是唯一的活法,否则就会天下大%乱.
欧洲一直没统一,又有强大的教会势力掣肘王权,民%权得到了发展.后来更是在欧美建立了以限制鸡犬为宗旨的mz制度.