采用成本模式计量的投资性房地产如何进行账务处理？

成本模式的会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。

（一）外购或自行建造的投资性房地产
外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。

（二）非投资性房地产转换为投资性房地产
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状态改为出租状态。
1.作为存货的房地产转换为投资性房地产
作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。一般而言如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。
企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
2.自用房地产转换为投资性房地产
企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。
企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
（三）投资性房地产的后续计量
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（四）与投资性房地产有关的后续支出
1.资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。

（五）投资性房地产转换为投资性房地产
1.投资性房地产转换为自用房地产
企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

2.投资性房地产转换为存货
房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

（六）投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用却不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产。
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得投资收益。对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。此外，企业因其他原因，如非货币性交易等而减少投资性房地产业也属于投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧货摊销，借机“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。

        根据《中级会计实物》教材，采用成本模式计量的投资性房地产以历史成本计量，账务处理跟固定资产类似，只是设的会计科目有区别。

例：2X10年3月31日，甲公司将购买的一栋办公楼直接出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，该办公楼的成本为9000万元，合同约定租期10年，以银行存款每月收取租金30万元；甲公司对该投资性房地产以成本模式计量，直线法折旧，预计使用年限50年，预计净残值为0；2X11年12月31日，该投资性房地产可收回金额为8500万元。不考虑相关税费的影响。

【解析】甲公司相关账务处理如下：

• 2X10年3月31日   取得时：

借：投资性房地产  9000

贷：银行存款等   9000

• 按月收租金：

借：银行存款       30

贷：其他业务收入    30

• 按月计提折旧，（自2X10年4月起）

借：其他业务成本   15

贷：投资性房地产累计折旧   15

• 2X11年12月31日

确认是否减值前的账面价值＝9000－（15×9+15×12）＝8685（万元）

可收回金额＝8500万元

计提减值准备＝185万元

借：资产减值损失   185

贷：投资性房地产减值准备  185

• 2X11年12月31日投资性房地产账面价值

＝9000－315－185＝8500（万元）

资产负债表“投资性房地产”项目应列示的金额为8500万元。

拓展回答：

投资性房地产知识总结：

成本模式下投资性房地产取得收入计量：

1. 租金收入：其他业务收入；

2. 折或摊：其他业务成本；

3. 减值损失：资产减值损失；

4. 出售收入：其他业务收入；

5. 结转已销成本：其他业务成本；

　　投资性房地产帐务处理
　　发生业务 成本模式 公允价值模式
　　（一）账目设置 “投资性房地产”
　　“投资性房地产累计折旧”
　　“投资性房地产减值准备” “投资性房地产—成本
　　—公允价值”
　　（二）账务处理
　　1.增加
　　（外购或自建）
　　①借：投资性房地产
　　贷：银行存款
　　②借：投资性房地产
　　贷：在建工程
　　①借：投资性房地产
　　贷：银行存款
　　②借：投资性房地产
　　贷：在建工程
　　2.收租 借：银行存款
　　贷:其他业务收入 借：银行存款
　　贷：其他业务收入
　　3.期末计量
　　（12月31日）
　　借：其他业务成本
　　贷：投资性房地产累计折旧
　　① 若：公允价值>账面余值 不提折旧
　　借：投资性房地产—公允价值变动
　　贷：公允价值变动损益
　　② 若：公允价值<账面余值
　　借:公允价值变动损益
　　贷：投资性房地产—公允价值变动
　　4.减值
　　借：资产减值损失
　　贷：投资性房地产减值准备 不提减值
　　（三）转换
　　1.出租转自用 借：固定资产
　　投资性房地产累计折旧
　　投资性房地产减值准备
　　贷：投资性房地产
　　累计折旧
　　固定资产减值准备 借：固定资产（转换日公允价值入账）
　　贷：投资性房地产—成本
　　—公允价值变动
　　公允价值变动损益（倒挤 或借或贷）
　　2.自用转出租 借：投资性房地产
　　累计折旧
　　固定资产减值准备
　　贷：固定资产
　　投资性房地产累计折旧
　　投资性房地产减值准备 借：投资性房地产（转换日公允价值）
　　累计折旧
　　固定资产减值准备
　　公允价值变动损益（公允价<账价）
　　贷：固定资产
　　资本公积（公允价>账价）
　　3.存货转出租
　　（只限房地产开发商） 借：投资性房地产
　　贷：开发产品 借：投资性房地产（转换日公允价）
　　公允价值变动损益（公允价<帐价）
　　贷：开发产品（成本价）
　　资本公积（公允价>帐价）
　　4.出售 借：银行存款
　　贷：其他业务收入
　　借：其他业务成本
　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　投资性房地产减值准备
　　贷：资性房地产
　　① 借：银行存款
　　贷：其他业务收入
　　② 借：其他业务成本
　　投资性房地产—公允价值变动
　　贷：投资性房地产—成本
　　③ 借：公允价值变动损益（或借或贷—冲销）
　　贷：其他业务收入
　　④ 借：资本公积（或借或贷—冲销）
　　贷：其他业务收入

投资性房地产帐务处理

发生业务 成本模式 公允价值模式
（一）账目设置 “投资性房地产”
“投资性房地产累计折旧”
“投资性房地产减值准备” “投资性房地产—成本
—公允价值”
（二）账务处理
1.增加
（外购或自建） ①借：投资性房地产
贷：银行存款
②借：投资性房地产
贷：在建工程 ①借：投资性房地产
贷：银行存款
②借：投资性房地产
贷：在建工程
2.收租 借：银行存款
贷:其他业务收入 借：银行存款
贷：其他业务收入
3.期末计量
（12月31日） 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧 ① 若：公允价值>账面余值 不提折旧
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
② 若：公允价值<账面余值
借:公允价值变动损益
贷：投资性房地产—公允价值变动
4.减值 借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备 不提减值
（三）转换
1.出租转自用 借：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备 借：固定资产（转换日公允价值入账）
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动
公允价值变动损益（倒挤 或借或贷）
2.自用转出租 借：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备 借：投资性房地产（转换日公允价值）
累计折旧
固定资产减值准备
公允价值变动损益（公允价<账价）
贷：固定资产
资本公积（公允价>账价）
3.存货转出租
（只限房地产开发商） 借：投资性房地产
贷：开发产品 借：投资性房地产（转换日公允价）
公允价值变动损益（公允价<帐价）
贷：开发产品（成本价）
资本公积（公允价>帐价）
4.出售 借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：资性房地产 ① 借：银行存款
贷：其他业务收入
② 借：其他业务成本
投资性房地产—公允价值变动
贷：投资性房地产—成本
③ 借：公允价值变动损益（或借或贷—冲销）
贷：其他业务收入
④ 借：资本公积（或借或贷—冲销）
贷：其他业务收入

在成本模式下。应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量、计提折旧或进行摊销，取得的租金收入，确认为其他业务收入；投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，同时记入“其他业务成本”科目。3.比照固定资产、无形资产计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。