一个房地产全程策划都做哪些具体工作？求详解

　　房地产项目开发费用一览表

　　表一： 创维宁南项目工程投资费用标准明细表
　　序号 　 费用名称 数量 费用标准（元/㎡） 费用金额（万元） 备注
　　一 土地费用 　 213331.2 1111.1 32000.0 100万元/亩，320亩
　　二 前期工程费用 　 　 72.0 2072.8 　
　　1 　 规划设计费用 287997 60.0 1728.0 按总建筑面积，含总规费用
　　2 　 勘探费用 287997 5.0 144.0 　
　　3 　 标底编制 287997 0.8 22.5 按标底×1.2‰
　　4 　 招投标管理费 287997 0.2 5.6 按标底×0.3‰
　　5 　 工程审计 287997 1.0 28.1 决算价×1.5‰
　　6 　 购地形图 287997 0.1 2.0 　
　　7 　 放线、测绘 287997 0.1 1.5 　
　　8 　 临时水 518 0.9 25.9 供水费用×5%
　　9 　 临时电 1440 4.0 115.2 供电费用×8%
　　三 基础设施建设费 　 　 166.1 4783.6 　
　　1 　 供电工程 287997 50.0 1440.0 　
　　2 　 供水工程 287997 18.0 518.4 　
　　3 　 排污工程 287997 18.0 518.4 　
　　4 　 煤气工程 287997 10.0 288.0 　
　　5 　 室外管线费用 287997 8.0 230.4 　
　　6 　 道路广场工程 287997 11.0 316.8 　
　　7 　 绿化及环境艺术 287997 50.0 1440.0 　
　　8 　 变电站、煤气调压站、水泵房 287997 1.1 31.7 　
　　四 建安工程费 　 　 880.4 25356.6 　
　　1 　 桩基 287997 60.0 1728.0 　
　　2 　 单体土建 287997 650.0 18719.8 部分框架结构
　　3 　 电梯 287997 70.0 2016.0 分摊到总建筑面积
　　4 　 消防 287997 20.0 576.0 分摊到总建筑面积
　　5 　 智能化 287997 100.0 2880.0 　
　　6 　 质监费 287997 1.0 28.1 土建费×1.5‰
　　7 　 监理费 287997 13.0 374.4 土建费×2%
　　8 　 大门 287997 3.5 100.0 　
　　9 　 幼儿园 287997 13.0 374.4 　
　　 　 社区物管中心 287997 10.0 288.0 　
　　10 　 中心会所 287997 30.0 864.0 　
　　五 管理费用 　 　 24.0 692.1 　
　　1 　 公司运行管理费用(2年期间） 64213 22.3 642.1 前四项费用×1%
　　2 　 物管前期费用 　 1.7 50.0 　
　　六 不可预见费 　 64905 67.6 1947.2 前五项费用×3%
　　 　 土地平整费用 32000 44.4 1280.0 土地费用×4%
　　 　 公厕、垃圾站 287997 0.5 14.4 　
　　 　 地下停车场 287997 7.9 227.5 　
　　 　 其他 287997 15.9 457.9 　
　　七 销售费用 　 　 148.0 4262.4 　
　　1 　 可行性研究、策划费 106559 18.5 532.8 销售总额×5‰
　　2 　 销售代理费用 106559 74.0 2131.2 销售总额×2%
　　3 　 广告费用 106559 55.5 1598.4 销售总额×1.5%
　　八 银行利息 　 19200 60.0 1728.0 启动资金×6%×1.5年
　　九 税金 　 　 460.2 13253.8 　
　　1 　 营业税 106559 205.4 5914.0 销售总额×5.55%
　　2 　 所得税 22242 254.9 7339.8 毛利润×33%
　　 总计 　 　 2989.5 86096.5 　
　　 　 容积率 1.35 平均单价 3700.0 　

　　表二： 一品嘉园一期工程投资费用标准明细表
　　（以建筑面积35000平方米计）
　　编号 类别 收费项目 收费标准 金额（万元）
　　0 一、二期工程土地费用总额 项目购置费用 2330.00元/平方米 16048.80
　　契税 660
　　小计 2426元/平方米 16708.80
　　1 一期工程土地费用 一期工程购置费用 2330.00元/平方米 8155
　　契税 335.37
　　小计 2426元/平方米 8490.37
　　2 勘探设计土地平整类 工程勘测费 5
　　工程设计费 5
　　土地平整费用 10
　　施工临时供水、供电等费用 15
　　小计 5.80元/平方米 35
　　3 行政事业性规定费用类 建设工程招投标管理费 1.14
　　建设工程标底编制费 11.38
　　建设工程标底审核费 1.89
　　建设工程决算审计费 1.14
　　城市道路占用费 主干道0.6元/天，次干道0.4元/天 10.16
　　城市道路挖掘费 10.16
　　建筑工程质量监督费 5.69
　　供电工程贴费 83.84
　　煤气建设费 60.98
　　自来水管网建设费 96.55
　　房屋开发管理费 44.21
　　市容、环保等费用 10.16
　　小计 96.37元/平方米 337.3
　　4 建筑工程类 桩基工程费 80元/平方米 280
　　土建费用（含半地下车库及材差） 650元/平方米 2275
　　电气工程安装费 70元/平方米 245
　　设备安装费（通风等） 14.52元/平方米 50.82
　　消防工程费 21.78元/平方米 76.23
　　煤气费用 12元/平方米 42
　　给排水工程费 49.36元/平方米 172.76
　　智能化配套工程费 20.32元/平方米 71.12
　　泵房工程费 15.24
　　环境工程费用 29.04元/平方米 355.74
　　道路工程费 14.52元/平方米 50.82
　　室外管线工程费用 111.79
　　监理费用 10.89元/平方米 38.12
　　大门 170
　　售楼处 30
　　小计 1138.47元/平方米 3984.64
　　5 外部基础设施配套工程类 外部接水工程费 15.24
　　外部接电工程费 14.52元/平方米 101.63
　　配电工程费 76.22
　　排污费 10.16
　　小计 58.07元/平方米 203.25
　　6 管理类 公司运行及管理费用 （1+2+3+4+5）×1~3%，以1%计 130.51
　　物业管理前期费用 50
　　小计 180.51
　　7 不可预见类 不可预见费用 （1+2+3+4+5+6）×1~3%，以1.5%计 198.47
　　8 财务费用 贷款利息 以贷款5000万元，贷款期为18个月计 540
　　9 销售类 项目策划费用 10
　　销售策划费用 10
　　广告费用 0.5~2%，以1%计 按销售收入计
　　销售管理费 0.5~1.5%，以1%计 按销售收入计
　　10 税收类 营业税及其附加 5.55% 按销售收入计

　　表三： 大开发程阁老巷高层成本费用测算表
　　前提为工程依据计划进度表完成
　　序号 费用名称 数量
　　(平米) 费用标准
　　元/平米 费用金额（万元） 完成时间 实际付款时间 备注
　　一 土地费用 10000 8000 8000.00
　　二 前期工程费用 650.00
　　规划设计费 69472 65 451.57 2004.6.1 2002.7.1：10%；
　　2002.12.1：20%；
　　2003.6.1：10%；
　　2005.5.1：10%。 按建筑总面积，含总规费用
　　勘探费用 69472 5 34.74 2002.6.1 2002.7.1：50%；
　　2002.12.1：30%；
　　2003.6.1：10%；
　　2005.5.1：10%。
　　标底编制 37.50 2002.10.1 2002.12.1：50%；
　　2003.6.1：50%。 按3‰×标底
　　招投标管理 12.50 2002.10.1 2002.10.1 按1‰×标底
　　工程审计 18.70 2005.8.1 2005.10.1 按1.5‰×决算价
　　购地形图 0.60 2002.4.1 2002.4.1
　　放线、测绘 1.40 2002.6.30 2002.6.30
　　临时水 5.00 2002.6.1 2002.10.1 按程阁老巷现状
　　临时电 33.00 2002.6.1 2002.10.1 按程阁老巷现状
　　场地平整 5.00 2002.6.1 2002.12.1 场地已基本平整
　　可行性研究、策划费 40.00 2002.3.20 2002.7.1：25%；
　　2002.12.5：75%。
　　沙盘、动画 10.00 2002.4.1 2002.12.1
　　三 建安工程费 14946.00
　　桩基 69472 150 1042.08 2002.9.1-2003.1.1 2002.9.30：10%；
　　2003.1.2：40%；
　　2003.12.1：20%；
　　2005.5.1：30%。
　　土石方 41500方 33 136.95 2003.3.1-2003.4.1 2003.4.1：30%；
　　2003.12.1：40%；
　　2004.6.1：30%。
　　桩基检测（大小应变） 10.00 2002.9.1 2003.5.1：50%；
　　2003.12.1：50%。
　　试桩桩基静载试验 20.00 2002.7.1-2002.9.1 2002.8.1：50%；
　　2002.12.1：30%；
　　2003.5.1：20%。
　　单体（土建、普通水电） 69472 1800 12505.00
　　其中： 消防 100
　　电梯 150
　　质监 18.70 2003.3.1 2003.3.1 总造价×1.5‰
　　监理费 250.00 2002.7.1-2005.5.1 2002.7.1：10%；
　　2002.12.1：10%；
　　2003.6.1：10%；2003.12.1：10%
　　2004.6.1：10%；
　　2005.5.1：20%；
　　2005.12.1：20%。 总造价×2%
　　智能化 200.00 2004.12.1前 2004.12.1：50%；
　　2005.5.1：20%；
　　2005.12.1：30%。
　　装潢（公共部分、裙房） 750.00 2003.8.20：30%
　　2003.9.18：40%；
　　2004.6.1：30%。
　　其中 大堂 1300 2000 260.00
　　每层走廊 100.00
　　裙房外立面 225.00
　　网架、飘盖 100.00
　　装潢设计费 55.00
　　沉降观测 13 2003.4.1-2006.5.1 2003.6.1：30%；
　　2004.6.1：30%；
　　2005.6.1：30%；
　　2006.6.1：10%。
　　四 附属工程（广场、绿化） 200.00 2005.2.1 2004.12.1：50%；
　　2005.5.1：30%；
　　2005.12.1：20%。
　　五 水、电、气费用 972.00
　　自来水管网建设费 69472 38 264.00 2005.2.1 2005.2.1 按38元/平米计
　　水增容费 48.00 2005.2.1 2005.2.1 按Φ150计
　　电增容费 70.00 2005.2.1 2005.2.1 按1220KVA×2Y计
　　供电工程、配电房 500.00 2005.2.1 2005.2.1：70%；
　　2005.6.1：30%。
　　供水工程、水泵房 10.00 2005.2.1 2005.2.1：70%；
　　2005.6.1：30%
　　下水排污费用 80.00 2005.2.1 2005.5.1：50%；
　　2005.12.1：50%。
　　六 领照费用 69472 204 1417.00 2002.6.30
　　基础设施开发费 69472 170
　　墙改基金 10
　　消防设施建设费 3
　　教育附加费 20
　　人防费 30
　　白蚁防治费 0.7 七层以上
　　2.3 七层以下
　　七 不可预见费 545.60 平均支出 二—六项和×3%
　　八 公司管理费 526.00 平均支出 二—六项和×3%
　　九 银行利息 480.00 平均支出 4000万元×6%×2年
　　十 销售费用 696.86 2003.9.18：40%；
　　2003.12.1：10%；
　　2004.6.1：30%；
　　2004.12.1：20%。 销售收入×2%
　　十一 税金 3089.00
　　营业税 1937.00 销售收入×5.55%
　　所得税 1152.00 销售收入×10%×33%
　　合计 31522.46 一~十一

没有全程策划这个岗位，都是细到每一块的策划，小兄弟估计你还没毕业 ，让那些老师忽悠了

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