房屋质量存在瑕疵，业主如何举证维权？

梁某与某房地产公司签订了商品房买卖契约。依照该契约，梁某购买商品房一套，开发商承诺将于当年年底向业主交付高质量和高标准的商品房。年底，开发商按期交付房屋。但梁某在验收过程中却发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有许多地方存在明显的修补痕迹。梁某认为，开发商交付的商品房存在严重质量问题，因此拒绝接受房屋钥匙，并诉至法院。

法院受理后，对诉争房屋墙体裂缝委托专业机构进行房屋检测。结论为：裂缝系温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当所造成，非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。

依法分析

本案中，梁某在发现房屋质量瑕疵时，虽然以交付不合格为由拒收房屋，但并没有取得相应的有力证据，也没有要求开发商或自行申请房屋质量鉴定。这正是梁某最后承担败诉风险的直接原因。

商品房作为一类特殊的商品，价值较大，牵涉的环节不仅包括墙体结构和门窗，还包括室内各管线、五金件，甚至包括装修部分等。因此，一旦房屋出现质量瑕疵，业主应及时通知开发商，并通过合理途径要求开发商承担相应责任，以最大化地维护自己的合法权益。墙体裂缝，作为交付过程中的一大顽症，是否可以作为业主拒绝接受房屋交付的理由呢?这主要视裂缝的性质而定。通常，房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不被视为严重质量问题，由开发商修复或业主装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过房屋质量检测部门的检测。在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋等途径予以解决。此时，业主有权拒绝接受交付房屋。当然，对业主来说，在人住时发现墙体存在裂缝，如果匆忙申请房屋安全鉴定，除了要垫付一大笔鉴定费用外，还要承担由此引起的逾期收房责任和鉴定费用风险。

建设部在其出台的建质〔2004〕18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中，将开发商的质量维修责任重新作了规定，“开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。”

技巧提示

房屋交付过程中出现裂缝，业主在验收时首先应对照墙体结构，观察裂缝走向和分布，结合裂缝深度判断裂缝是否属于正常伸缩缝。其次，在无法自我判断的情况下，业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告。由其承担质量合格的证明责任。并且在与开发商的交涉过程中，要始终做好证据的固定和保全工作，以防在诉讼或交涉中处于不利的地位。

——引自延边人民出版社《法律高手》