我国房地产发展现状分析
[摘 要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的
住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题
关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动
经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价
的分析，提出房地产发展策略。
[关键词] 房地产 房价 发展策略
一、2008 年我国房地产市场形势
1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势
2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应
却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整
治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅
放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。
2 . 购房郊区化趋势加快
北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房
市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成
交比重。
2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加
5.1 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同
期(27.0%)增加4.7 个百分点。
3 . 一手住宅房价持续上涨
经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房
价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集
中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。
4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显
“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比
重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008
年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，
而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格
进一步高涨。
二、房地产价格
目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不
支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的
房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。
1 . 房价涨幅逐月回落
“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很
大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资
金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地
产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系
列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正
在失去上涨的动力。”
据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手
房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70
个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。
为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出
台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房
者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，
国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两
年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，
在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展
商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”
2 . 超出国民消费能力
“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民
的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”
根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇
居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长
幅度。
同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在
今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为
349.3 万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年
同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41 万平方米，同
比减少54.38%。
三、房地产发展策略
1.新型房地产营销模式GIS/VR
GIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及
其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进
行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地
图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图
形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上
建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选
择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达
到最完善的地步。
2 . 加强物业品牌的管理及宣传
作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价
标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化
的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业
品牌的信任度和忠诚度。
此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体
形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再
结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品
牌的宣传力度。
3. 房地产品牌战略
随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升
温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强
烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/
价格比。
随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因
素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，
满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的
文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。
房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必
须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品
牌创新及无微不至的品牌管理和维护。
参考文献:
[1]鲜 超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)
[ 2 ]张晓瑞 董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,
2008(6)
[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济
管理出版社,2002
注意查收 红弦祭 留个邮箱发给你
内容全部来源于网络收集，如有侵权，请联系网站删除：QQ：24596024