律师、法官请进：业主赔租客违约金，再给租客足够的赔偿，要租客迁出，法律会支持吗？

　　（1） 业主赔租客违约金，再给租客足够的赔偿，要租客迁出，法律会支持吗？

　　一般不会，或者可以肯定说，不会。理由如下：

　　1、合同法追求合同自由，但也维护交易稳定和安全，租赁合同履行过程中，若承租人没有违约，出租人不享有合同解除权；也就是说，法律没有规定在这种情况下出租人享有法定解除权；
　　2、从合同约束力方面，租赁合同一般没有约定出租方享有支付一定对价而解除合同的权利，你可以对照你的合同，若没有，则出租人也不享有约定的解除权；
　　3、出租人支付违约金、赔偿损失，要求承租人搬出，应征得承租人的同意，即应协商解决，否则，法院不会予以支持。

　　（2） 租客不想迁出，租客要业主继续履行租赁合同到期满，法律会支持吗？

　　租客若不存在违约，要求继续履行合同，则其作为承租人的权利依法应得到保护，法院会支持租客的抗辩的，即租客可拒绝出租人的条件，要求业主继续履行合同到期满。

　　（3） 什么情况下，业主可以合法解除、中止未满期的租赁合同？

　　只有在合同约定的解除权出现或者法律规定合同目的无法实现的情况下，即承租人根本违约的，业主作为出租人才可以解除合同，具体说来，一般诸如承租人拖欠租金超过合同约定的解除权期限（如60日或地方法规规定的6个月等等）、承租人严重破坏其承租房屋的结构造成租赁标的不可修复的损坏等等，若未出现这些情况，租金正常交，业主是不能随意解约的。

　　详细可参照：：《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

　　最后，即使业主提起诉讼，要求以支付违约金、承担损失为条件解除合同，法院也不会予以支持。（本人代理过一起同类诉讼，出租人以将租赁标的收回自用为由，同意支付违约金、赔偿装修损失等要求解约收回商铺，法院驳回出租人的要求。）

“（1） 业主赔租客违约金，再给租客足够的赔偿，要租客迁出，法律会支持吗？”
《民法通则》 第三条 当事人在民事活动中的地位平等。 第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 因为你们的合同是在当事人在民事活动中的地位平等，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用甚至是没有违法的，所以法律会支持的；
“2） 租客不想迁出，租客要业主继续履行租赁合同到期满，法律会支持吗？”既是诚实信用原则，该租赁合同的双方当事人就应该遵守，同时，《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人
，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
因此，租客不想迁出，租客要业主继续履行租赁合同到期满。否则，业主就有违约责任。
“（3） 什么情况下，业主可以合法解除、中止未满期的租赁合同？
请同时说明法理。”在政府行政行为，或者自然灾害不可抗力的情况下，业主不可能履行约定，业主是可以依法解除、中止未满期的租赁合同。
以上可供参考。

很典型的租赁合同纠纷。
1、你们的合同生效并开始履行，履行期限也很明确。在合同预定租赁期间，业主违约要求解除合同的，你可以要求对方继续履行合同，对方在法定条件外无权决定选择何种责任承担方式。
2、你的第二个问题是和第一个问题紧密联系的，在法定条件外，承租方可以要求业主继续履行租赁合同，直至期限届满。（法定不履行条件：第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。）
3、业主法定解除租赁合同的条件：《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（主张不可抗力者承担举证责任）
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。

根据合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，如果业主不按合同履行出租房屋的义务，那么作为租赁人可以要求他继续履行合同，并要求他赔偿损失的。我在司法实践中遇到过这个问题，就是业主不想再租赁房屋给租赁人，要求收回房屋，并支付违约金，当时租赁人不同意。双方因此发生了很多纠纷。当时法院的意见有两种，一种根据合同法，要求业主继续履行租房义务，并承担违约责任，因为合同法没有给予违约方的解除合同的权利。还有一种意见是，业主要求返还房屋属于物权法管理范畴，而租赁方要求出租房履行出租房屋的义务属于债权，物权优于债权的原理，应可终止租赁合同，但要业主承担赔偿责任。

其实理论上怎么说，都可以说的过去，但在实际中，如果业主阻挠，采取锁门等无礼方式经常会使租赁方产生很多麻烦，也耽误生产销售等。如果是业主决意阻挠，租赁方到可以和业主多谈条件，使自己处于有利地位，得到更多的赔偿。

话说我遇到的那个案子，也是法院调解结案的。

答：1.法律不会支持；2.承租人有权要求出租人继续履行合同；3.解除合同除非发生不可抗力的情况或者主体灭失等情况否则不得解除。