商业楼应该怎样评估

商业地产评估购物中心价值的评估方法

决定购物中心价值(Determining the Value of A shopping Center)

建立不动产的价值基于许多原因，包括取得财务借款吸引买 主出售或衡量成长。

不动产价值的评定方式有许多种，传统的估价通常包含下列 三种推演方式：

重建成本估价法(Reproduction Cost)：此方法的立论是将该购 物中心所在土地先视为空地，评定其市场价值，而后加上重建类 似购物中心所需的建造成本，减去可能折旧的总值。折旧估量是 影响这种估价方式准确与否的关键，尤其是成立很长时间的购物 中心，其价值可能因折旧的估量而存在认知上的差异，另外开发商所建立的商誉也难以纳入所考虑的因素。

市场比较法(Market Sales Comparison)：这种方法最为简易，为比较在近期内类似购物中心在附近区域的售价， 标准比较的方式包括每一平方米建筑物的售价，然而这一评估方式最大的制约条件是市场中经常缺乏可以进行比较 的案例。

现金流量推估法(Cash Flow Analysis)：这种方法为推估该购物中心在其运营周期中或特定时段内将每年可能产 生的净现金流量累计后的现在值，现在值的含义是将每年净现金流量减去利息后直至预定时日的累计值，但是其准 确性则视预估品质与所使用折现率(Capitalization Rate)的合理性。

收入推估法－净现金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)

计算营业净收入、应税收入及净现金收入的基本步骤：

1、决定购物中心整体租金收入减去空屋及其他租金损失。

2、将前述金额减去营运费用支出即是营业净收入(NOI)。

3、将营业净收入减去当期折旧额度及借贷利息支出即是应税收入。

4、应税收入减去按投资者税率的营业税、所得税即是税后收入。

5、税后收入减去借贷本金支出是已经支付的现金项目。

6、加回折旧(因其并非实际现金支付)，则为净现金收入。

简言之：

－营业毛收入

－营业费用支出

－营业净收入

－折旧

－利息

－所得税（营业税）

－借贷本金偿还

－折旧

－净现金流入

收入推估法－折现为现值(The Income Approach-Capitalization Into Value)

运用净现金流入的方法可以推估购物中心价值，因为不动产本身是一个资本密集的产业，其获利需要经过长期 持有，同前所述，一个投资性的产品是将可能的收入转换成今天的币值(在预定的一段时限推估其收入的现值总 合)，此程序称为折现(Capitalization)，它决定在公开市场上愿意支付不动产的金额(Capital Sum)以换取在未来持有 时间内推估的净现金流量。而将收入转换成价值的系数称为折现率(Capital Rate)，它是一个百分比数字，由风险 折扣(Discount Rate)与资本回收报酬率(Capital Recovery)两者之比而成，这一数字不包括资本本身的通货贬值 或借贷服务费用，这一数字由市场力量经由谈判所获得，这一利率水准也受下列情况的影响：

·不动产市场状况及不同的投资机会。

·资本市场——在此市场，买卖双方在一起交易不同形式的长期金融商品(长期表示一年以上)，如股票、基金、 债券。

·金融市场，包括各种形式一年期以下各式金融商品，而金融市场与资本市场间存在着互动的关系，通常越是 长时间才能获得的金钱表示其风险越高，也就是其利率水平应该越高，所以长期投资工具的利率及回收应比短期投 资工具要高。

净现金收入推估不动产价值的公式如下：

不动产价值(V)=净现金收入(Net Operating Income)/折现率(Capitalization Rate)

以下为一个简单的计算案例：

购物中心规模：100,000

购物中心土地成本：$300,000

购物中心建筑成本：$5,000,000

营业毛收入：$11

营业费用：$3

折现率：11．75％

净现金流入：(营业毛收入减营业费用)

($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000

不动产价值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511

这一不动产的市场价值是$6,800,000

由于折现率反应的是市场的状况，购物中心价值将随不同地区的折现率而有所不同。

仔细的经营管理可以影响价格(What Careful Management Can Do to Affect Value)

在管理费用上，即使是很小的支出，经折现率调整后，在不动产价值上都将产生显著的影响。举例来说，假设 公共区域管理费支出$78,600，其中若仅有$50,500可以根据租约规定由承租零售商承担，若能将这一条款删除，其 差价为$28,100元，以11％折现率计算，则表示购物中心的市场价值将有$255,455的改善。

营收的经营管理(Income Management)

对购物中心经理人而言，如何实现最大净现金流入并且不影响购物中心长期生产力与竞争力就非常重要，购物 中心经理人对租赁契约的各项内容必须详细审视，包括：

·租赁一般条款

·税负及保险责任

·租金减免与百分比租金

·公共区域维护管理费用

·承租户信用程度

对于长期承租契约可能的条款，下列各项内容应该进行进一步的审视：

·重新确定有关税负的租金条款和其它搬迁税负

·广告条款

·租赁契约中止条款

·管理费用分摊条款

·基本净租金条款(包括一般租金、百分比租金、其它费用分摊)

购物中心经理人对于其它内容也须深入了解，包括：

·当地零售市场的竞争性

·社会、经济、政治及环境变化

·特别重视承租零售商的销售能力、展示企划和广告行销理念。

关键字： 商业地产