宅基地转让是有限制条件的。但是宅基地转让合同是双方合意的表示，定金能否退还，要看签订这个合同时双方的主观故意了，如果转让方明知不准转让还故意与他人签合同，这个情况下是要退还定金的；如果双方都知道宅基地不能转让还一致同意签合同，这个定金不用退；如果卖方买方都是糊涂的，是否退定金双方协商，还是退了好些。
