如果是农村耕地，无论签订的是什么协议，实际上都是土地经营权转让。因为农村土地属于集体所有。《农村土地承包经营法》明确规定，农村土地可以流转。只要双方签订协议，向村委会备案，就是合法有效的。
如果所签订以转让方式的土地流转合同，有改变土地所有权性质的；有改变土地的农业用途的；有流转期限超过土地承包期的剩余年限的和未经发包方同意的，可以视为无效合同。
国有土地只有使用权，所以国有土地转让只能签使用权转让协议
