两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种
行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，因此两者的
法律效力不一样。预告登记的目的在于“保障将来实现物
权”
，预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不
是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而
是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
就预购商
品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办
理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记。从而
确定取得房屋的所有权。
但是，商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预
购人具有保护功能。简单的说就是预告登记之后，预告登记
具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性
质。所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就
不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后，该登记
备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现
物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。
登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制
性的。而预告登记时双方合意之下申请的，不具有强制性，
只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告
登记。登记备案只是适用于商品房预售合同，而预告登记有
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预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所
有权转移预告登记等。商品房预售合同登记备案在前，而预
告登记在后，商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商
品房预告登记制度相衔接的，要办理预购商品房预告登记就
必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。
两者的登记机关不同，预告登记就是房屋的登记机构，
而商品房预售合同登记备案可以是建设主管部门也可以是
房地产管理部门
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