二手房收房注意事项

目前大中城市的中心区，几乎已经没有新建的商品房。更多的则是二手房，那么购买二手房如何收房呢？很多人收房都只是拿了钥匙便了事。即便有少数心细者，顶多也只是检查下水、电、钥匙等配套。其实，二手房收房更应严把关。二手房收房注意事项可是有很多的呢！

一、 二手房收房要注意什么事项？

1.注意交楼附送物品清单：业主与买家把附送的物品列明清单及数量，对于一些家电产品建议列明型号、牌子等，方便收楼时核对物品是否与合同相符。

2.要检查单位室内各项设施是否有质量问题：如有任何问题旧业主须配合新业主维修，否则可能新业主要承担负责。

3.收楼证明是否齐全：必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。

4.户籍是否迁出：及时要求对方按时把户籍迁出，否则新业主无法找派出所接收户籍。

5.发票是否齐全：例如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的发票是否齐全，否则买家无法使用相关的服务。

二、二手房收房的流程是怎么样的？

1.查看三书一证一表。“三书”指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

2.先验房后签字交费。

3.签相关合同。

4.交合理费用。

总之，大家要对二手房收房注意事项格外留意。有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。

二手房拆改顺序

1、前期拆改→2、主体拆改→3、水电改造→4、木工→5、贴砖→6、刷墙面漆→7、厨卫吊顶→8、橱柜安装→9、木门安装→10、地板安装→11、铺砖壁纸→12、开关插座安装→13、灯具安装→14、五金洁具安装→15、窗帘杆安装→16、拓荒保洁→17、软装进场→18、家电安装→19、家居配饰

主体拆改

主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。拆改完的垃圾，要及时清理出去，保证室内的清洁，也是为了方便施工。

墙面翻新注意事项：

①检查墙面的受损情况

查看墙体有无裂缝、起皮、空鼓现象，墙面表面污渍程度如何？如果墙体只是一些简单的问题，只需铲除原来的墙面漆，用水泥重新找平，再进行刮腻子，刷漆即可。

②检查墙体的牢固性

如果内墙是沙灰墙，需要将其进行全面铲除直至露出红色砖墙，然后再重新刷水泥，挂腻子粉。

如果内墙是水泥墙，需要检查墙体是否存在较大的窟窿、裂缝等，如果有，要将其修补，以确保内部墙体的牢固性、平整性和安全性。

③检查墙面防水性

找一小块墙体，用水将墙面淋湿，然后用小工具在墙体上轻轻刮试一下，如果能够刮出一条沟，说明原来的墙体用的不是防水腻子，在翻新时需将其铲除换成防水腻子。

④去霉菌做防水

如果原有的墙面有发霉受潮现象，就要重新做防水。

拆改过后，就可以把门、橱柜、烟机、灶具、热水器等全部确定下来了。

水电改造

水电改造后，一旦砖上了墙，吊顶做好想再加插座就很难了。所以，一定要确定好开关、灯具、台盆、浴缸、洗衣机等位置。

水电改造前，橱柜设计师应上门进行第一次测量，帮业主确定好电源、水路的改造方案。

最好也让安装热水器的师傅过来根据你选的型号，设计好电源、接口的位置。

水盆下面最好留电源插座，方便装小厨宝。

空调洞和电源尽量放在床头的那面墙，避免以后空调直接对着人吹。

强电和弱点至少要保持30cm的间距，一般都保持在50cm。

油工上阵

油漆的施工原则：一底两面是基础，底漆一定不能漏了，如果选的深色乳胶漆，可以再刷一次面漆，减少色差。

乳胶漆上色有两种手法：滚漆和喷涂。

滚漆的漆膜质感好，成膜厚，易于修补，但会有花印；

喷头的墙面更光滑平整，施工效率高，拐角、缝隙也容易上漆，但用量会比滚涂大，喷前还要做保护工作。

大面积都是同一颜色的墙面，用喷涂更快，如果要刷多个颜色，滚涂施工更方便。

成品安装及软装配饰

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1、各种收房资料要齐备。必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》；二是房屋的质量保证书和使用说明书；三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。2、和开发商共同验收新房。购房者一定要和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任，交接工作主要包括所交付的房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。

 一、需要带的工具： 1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 ；1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 ；1只塞尺--用于测裂缝的宽度 ；1只5米卷尺--用于测量房子的净高 ；1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 ；1只计算器---用于计算数据 ；1只水笔--用于签字 ；1把扫帚--用于打扫室内卫生 ；1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 

    二、正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

 1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

 2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，）以双方签定合同为准.一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟. 看完那些资料后，基本就可以去验收房子了， 提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。

3）同物业人员一起去验收房子。 1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象； 2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面 仔细检查地面有无空壳开裂情况。4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

    三、 最佳收房流程。 核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据 协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《住交接单》。 同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

二手房收房，怎样才算把好关?

　　设施设备细清点

　　如果购买的二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及

能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。

　　费用要结清

　　买家在收房时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，双方才

可办理相关的过户手续。否则，买家将有承担不必要费用的风险。

　　户口须迁出

　　如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，在二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地

的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任。

　　质量问题细排查

　　由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损;天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等;水、电、开关等，

能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。

　　总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。

收楼证明备齐全

　　对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的

损失。

　　另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。

《房屋交接书》要签署

收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧?其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。

　　签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影

响到双方对违约责任的承担。

　　签署《房屋交接书》是交房手续的最后一个程序，应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定

，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。

　　1、核实业主有关费用交纳情况(包括物业费、水电费、暖气费、数字电视费是否结清)。

　　2、检查室内设施及物品是否与合同上约定一致以及完好程度。

　　3、一定要至物业管理部门更改业主信息。

　　4、检查所收到的房门钥匙是否正确(建议立即更换)，还有天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》、有关缴费发票(数据)等等是否完整，还要检查上下水、

天然气表、电表、灯具、空开、马桶等是否完好可用。

　　5、房屋是否有渗漏也要详细检查。

　　(1)结清水表账单。

交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

　　(2)告知电表状况。

　　在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

　　(3)协助煤气过户。

按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没

有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

　　(5)结清电话费。

　　购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办

理过户手续。

　　(6)协助有线电视过户。

在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。

　　要点一：查看下水管道

　　如果前一任住户在使用中不留意的话，二手楼很容易出现下水管道漏水或者堵塞的问题，因此，买楼者需要重点查看下水管道是否存在这样的问题。

　　购房者最好自备塑料袋、沙子、塑料盆等，用塑料盆接水，向台盆、浴缸、马桶、厨房、卫生间、阳台等各个下水处灌水，如果能听到“咕噜噜”的声音，且各设施表面无积水，则表明地漏正常。

也可以把水龙头开到最大，看看水压和排水速度。

　　另外，还要特别注意检查卫生间，看是否有渗漏或存水。购房者可以用塑料袋装满沙子放在地漏上(起暂时防止地漏排水的功效)，在卫生间浅浅地蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶

部是否有渗漏。如果购房者要检查卫生间是否积水，可以用塑料盆在卫生间蓄些水，然后放水，看地面是否有积水。

　　要点二：墙体、天花的渗、漏、裂问题

　　墙体、天花一旦出现渗、漏、裂问题的话，会让你的居住不厌其烦，因此需要特别关注。对于一些没有重新装修的二手楼，这方面的问题往往可以通过肉眼发现。首先要检查墙体是否平整，是否有

渗水、渗漏现象或是否有裂缝。特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹，如果有的话，要尽快查明原因。如果墙面裂缝不是结构性裂缝的话，那么应该问题不大。但如果阳台与房间之

间的连接处有裂缝则比较危险，有可能是阳台要断裂，一定要及时通知相关单位检查处理。如果所买的房子是顶层，那么购房者一定要查看各个屋顶的顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
对于一些已经重新装修的物业，水渍往往很难用肉眼看清楚，因此，最好选择在下雨后去收楼。此外，购房者可以用小锤子轻轻敲打墙面、地面，看墙体与地面是否有空鼓。如果声音沉闷，则表明

墙体、地面接触良好。

　　要点三：查看电路及开关接口

　　居住时间十年或以上的楼宇，电路已经开始老化，因此，特别需要关注这方面的问题，以免造成安全隐患。检查电路，可先拉断房间的总电闸，看室内是否完全断电，再分别检查各个分盏是否能控

制各分支线路。最好用万用表测量各强弱电是否畅通。另外，要打开电器、电视、电话等线路接口，用力拉一拉，看

　　插座是否牢固。

　　如果物业电路是采用暗线安装的话，记得向前一任业主索取装修时的电路图，以方便日后的维修。

　　要点四：查看门窗密封及隔音效果

　　门窗问题，事关居住安全和使用的舒适程度，购房者要试试门窗开启是否灵活，看门、窗的密封程度，

　　听听室内隔音效果。

　　要点五：水、电、煤气等过户问题

　　除了水、电、门窗、墙等建筑硬件方面的验收，软件方面的验收也是二手置业者需要特别关注的。在二手房交房前，

　　买家须特别留意以下几个问题：

　　原业主户口是否已经迁走?

　　是否已前往煤气公司办理煤气更名手续?

　　是否已前往物业公司办理户名变更手续，并结清业主与物业公司的各种费用、房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接?

房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接?

　　房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接?

水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网等费用是否已结清。

这一系列问题要逐项核实。