孩子入学看的是户口本（在西城区还要看与户主的关系要是父母，其它区只有你有本事把孩子迂过去，而且到达规定的年限即可）。房产证只是参考，而没有房产证是很难迂进户口的。除非孩子的直系亲属在那里。
看你所在当地情况来定。当地户籍基本不用，用房本的主要针对外地人
不转学的话一般是不需要的，转学则需要，具体看当地的招生要求
最好有。这样可以优先入学。如果租房也是可以的
