什么是房改房？房改房交易应注意什么？

房改房，又称已购公房住房（简称已购公房），是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购房的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工和原产权单位共有房屋所有权。

已购公房上市交易，与其他商品住房上市交易政策方面存在差异：已购公房的产权人应根据房屋登记材料的记载来认定为房产的共有性质；对于夫妻共同参加房改取得的房产，应为夫妻共同共有财产，上市交易时需夫妻双方共同申请；首次上市需要重新测绘房屋面积，出具新房屋测绘平面图。房屋新测绘面积除却阳台因素，面积增加在3%以上的部分，原产权人还需要到房改部门申请补交价款。新测绘后面积变化造成与房屋登记簿记载面积不符的，与其他交易程序同步办理时不再收取更正登记费用；已购公房的上市交易应在市房产交易大厅提出申请；对于因婚姻关系导致已购公房转移登记，如婚内财产约定、离婚析产等，登记完成后，仍属于已购公房。

很多朋友可能会问，如何依据房产证判断是否为房改房呢？房改房判断比较简单，按照成本价取得全部产权的已购公房，老版房产证，打开第一页（印有房产证号的页），会有印有“房改购房，取得产权”字样，第三页的附记栏内印有“房改出售成本房价，总价款XX

元”。新版房产证附记栏内标记为“房改购房，取得产权。房改出售成本价XX元”，同时新版房产证的“共有性质”栏根据登记材料记载为“单独所有”或“共有共有”（共同共有的也仅发放一个《房屋所有权证》）。在附近栏盖有“本证所例房屋产权份额75%，原售房单位产权份额25%”字样蓝色长条章的，说明该套房产是按标准价款购得的房产，未能取得全部产权，此时证载产权人是不能进行处置的，需要通过原产权单位房改部门购得另外部分产权，取得全部产权后，方可进行处置。

按照我市房改政策，已购公房包括市直房改和单批方案房改，单批方案又包括省直、电力、铁路、军产等形式，目前，市直房改、单批铁路、单批电力可以直接进行上市交易，不需通过审批。单批省直方案的，上市前需要通过省直房改部门的上市审批，经审批同意的，方可进行上市交易。省直已购公房，会以省直证号予以区分。上市审批同意出售但需保留“省直”的，再次出售时，仍需通过省直房改部门的审批。

房改房交易应注意事项

一、了解产权是否为夫妻共同所有。如不确定房改房是否为卖方夫妻共同所有，买方可随房改房产权人到房管部门查询房产是否为夫妻共同所有，一般夫妻关系存续期间参加房改取得产权的，房产属于夫妻共同财产，需卖方夫妻双方共同到场办理交易手续。

二、房改房前应首先测绘。房改房产权证附图为老图纸的，交易前需到市房产交易大厅西厅测绘窗口办理测绘手续。很多老房子由于后来进行了阳台封闭，经过测绘阳台面积可按全面积记入证载面积。

三、清楚房屋背景与周边环境。买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向居委会或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

四、慎重办理交易过户手续。办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交房时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑进行存量房交易资金监管，以规避交易风险。值得注意的是，产权过户须报经房屋登记部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。

（以上回答发布于2017-01-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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