房屋继承过户登记时，应如何办理"继承证明

一、什么是房屋登记中的继承证明《房屋登记办法》第三十三条规定“申请房屋转移登记应当提交的材料……（四）证明房屋所有权发生转移的材料；……前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”到底什么是房屋登记中的证明呢？所谓证明，即用可靠的材料或事实来表明或判定真伪对错等。因此，我们国家实践中的证明都必须是有权机关或者单位出具其权限范围内的证明，才是法律上可以使用的证明，出具证明的机关单位和证明的内容和对象必须具备一致性以及有效那么在目前我们国家法律体系中，到底有那些“继承证明”呢？根据《公证法》规定，公证机构是法定出具合法证明的机构之一。此外，根据《继承法》第十五明确规定继承人协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。因此，人民法院的生效法律文书也是继承证明的一种。因此，笔者认为在目前我们国家的法律体系中可以合法使用的“继承证明”只有公证机构的继承公证或者人民法院关于继承的生效法律文书才是可以合法使用的“继承证明。二、登记机构是否能自行调查确认继承人在目前法律界和房屋登记界有观点认为，《不动产登记暂行条例》实施以后，法律已经赋予了登记机构调查权，登记机构可以凭着申请人提供的死亡证明、继承人关系证明等相关材料，再由登记部门进行调查取证，用以判断继承房屋所有权的归属，笔者认为此种做法不妥。房屋登记作在目前的法律体系中，属于行政确认的一种，必须严格遵守法无授权不可为的原则。从《物权法》第十二条的登记机构职责中来看，登记机构只能依法查验材料和询问当事人，并无认定继承权归属的确认权；而且即使是《不动产登记暂行条例》第十九条第二款中规定不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查也并不是登记机构有权认定继承人资格的法律规定。因为按照《不动产登记暂行条例》之规定，是需要有纠纷、或者有可能涉及到其他利害关系人的情况下，登记机构可以行使调查权，不是必须行使。并且该条款只是一个原则性的规定，不具备可操作性，必须有具体配套的操作规定，比如如何调查，调查的结果可以发生什么法律效果，这些都没有明确的规定，需要等进一步法规配套以后，才可以进行具体的操作，否则就有滥用职权的可能性。例如从国土部2003年实施的《土地权属争议调查处理办法》中也可以明确纠纷调查的范围，调查结果的法律效力等等。此外，从具体操作规定来看，《房屋登记办法》第三十三条办理转移登记要件中的所规定当事人应当提交的继承证明能否等同为由当事人提供原产权人的死亡证明、亲属关系证明等其他材料，笔者认为两者不能混同。死亡证明和亲属关系证明等均只是证明有死亡发生和有可能具备法定继承人身份，但并不能等同于继承证明，因为继承是一个错综复杂法律关系的问题，有法定继承，遗嘱继承，有剥夺继承权等。如中国公证协会于2009年出台的《办理继承公证的指导意见》对如何办理继承公证有着极其严格的规定，并非当事人提供几个简单的证明就可以完成。目前国际上通行的做法，基本都是由法院和公证机关等专门的法律专业人士来办理继承业务。
综上所述，由登记机构来自行处理继承问题，既无法律授权，也超越了房屋登记部门的职责，应当从加大公证继承的服务和通过人民调解委员会前置调解等方法来减轻法院工作负担等方面上来解决。