押金条款的法律适用

虽然合同没有约定出租人违约承租人有权要求双倍返还，但根据公平原则，在出租人违约的情况下，也应当做如此认定，可以判决出租人双倍返还。上述观点难以成立，理由在于：第一，租赁合同押金的功能在于，一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害是出租人能够及时获得赔偿；二是由于租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同中一般约定由承租人承担，因此这里的押金也是为了担保承租人未拖欠上述费用。这与定金的功能显然不同。第二，根据当事人的约定，该押金的另外一项功能显然是促使承租人即使履行租金给付义务，因此，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权没收押金。在此意义上该押金又具有担保和违约金的双重功能，但不能因此说它就是定金。第三，最高人民法院《关于使用如果问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。该条的解释结论是，当事人没有采取“定金”字眼的，但条款中约定了定金罚则的适用情形，从而能够判断该定金的性质的（违约定金、解约定金或成约定金），应当认定为定金，不能仅仅未出现“定金”字样就予以否定；如果当事人没有采取“定金”字眼，也没有约定定金的适用情形，从而难以判断其性质的，不能认定为定金；如果当事人采纳了“定金”字样，但是没有约定使用情形的，从而也难以判断定金性质的，应当推定为违约定金（《担保法》第89条）；如果当事人采纳了“定金”字样，有约定了适用情形，则根据约定判断定金性质。以上述结论为基础，“如果承租人迟交租金超过X天，则作为违约处理，出租人有权收回厂房并没收押金”这样的约定既没有采纳“定金”字样，也没有约定定金罚则（双倍返还），有明确针对承租人而非双方，所以，难以认定为违约定金。至于能否适用公平原则将该约定解释为定金，因为此种约定金针对承租人而对出租人不适用，所以构成权利义务不对等，应当按照定金规则解释为对双方都适用。本律师认为，即使不认定为定金，出租人违约，承租人仍然可以请求损害赔偿，在我国理论和时间都认为除非当事人明确约定该违约金为惩罚性质，否则即认定为补偿性违约金，违约定金也应当做同样的处理。所以承租人的损失仍然能得到保护，不会出现不公平的结果。此其一。其二，法律适用基本的思考顺序是，先使用具体的法律规则，在具体的法律规范难以解决系争问题时才能求助基本原则。而不是直接求助于民法的基本原则。其三，就公平原则而言，并非权利义务相同才称为公平。因为当事人之所签订这样的条款可能基于多方面的因数，例如市场的供求关系、租金市场的前景等商业判断，而这恰恰是法官难以把握的。综上所述，押金条款应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。